置業 Q & A：港無條件早過美國加息

答︰早前有部分專家評論認為香港加息將至，因為即使美國唔加息，香港也可能先加。對於這講法，筆者不太認同。

筆者沒有故意降低大家對加息風險警覺性的意圖，過去亦經常提在口邊，說未來兩至三年加息一定會來臨，而加息將會很大可能引發樓市出現大調整。

今次只是議事論事，希望讀者能更了解影響樓市的不同因素，在作出買或賣的決定時，有更全面的資料去分析。

息差太闊不利聯匯

美國未開始加息前，香港相信都不大可能先加息（所指的是香港最優惠利率，而非銀行同業拆息或新做按揭利率)，主要原因是香港正推行聯繫匯率制度，由於港元要與美元掛鈎，香港的息率不能和美國相差得太遠，否則，會出現資金大量流入或流出的情況，影響到聯繫匯率的穩定。

舉例來說，如果香港的息率大大高於美國的息率，投機者會從美國借入資金，放在香港收息，從而賺取兩地息差，這會引起資金大量流入，令港元有上升壓力，令港元有升穿聯繫匯率目標水平的風險。相反，如果香港的息率大大低於美國的息率，投機者會從香港借入資金，放在美國收息，從而賺取息差，這會引起資金大量流出，令港元有貶值壓力，令港元有跌穿聯繫匯率目標水平的風險。所以，在制度上，兩地的息率根本不可以相差太遠，否則聯繫匯率制度將會不保。

當然，少許的息率差異是可以短暫存在。但觀乎過去十年的記錄，香港的最優惠利率未試過在美息沒有加的情況下，自己先行上升。而且，如果大家還有印象，金融海嘯發生之後，美國聯儲局進取地減息之際，香港的最優惠利率是沒有完全跟隨向下減，有幾次美國減息，香港只維持不變。所以，現時香港最優惠利率和美國聯邦基金目標利率的差距，遠較過去平均的大，亦是另一個令筆者認為港息不會先於美國向上走的原因。

息一兩年內難變

由於聯儲局主席伯南克已明言，聯邦基金目標利率在未來一段時間內仍會維持在現今接近零息的水平，加息要到二○一四年底或二○一五年才有可能發生。故此香港現時5%的最優惠利率，在未來一至兩年仍會持續。

不過，再三提醒打算買樓的讀者，雖然未來一至兩年最優惠利率仍很大機會維持原狀，但買樓始終是一個長期的投資，在作出決定時，不只考慮息口走勢，更要考慮自己的供款能力。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答，歡迎電郵至：property@on.cc