置業 Q & A：一日未加息樓價好難跌

答︰ 筆者一向認為樓市最大的隱憂，是利率上升。所以，每次美國聯儲局開議息會議，筆者一定多加留意。

為甚麼息率對樓價咁重要？這個問題可以用兩個層面去解釋。首先，低息令人容易產生錯覺，以為自己有十分足夠的供款能力，令買樓的殷切需求大幅上升。

另一方面，因為錢放在銀行收取近乎零息，不少投資者覺得不如買樓收租，雖然租金收入往往只得2至3厘，但已經比銀行存款吸引得多。

如果利息開始出現相反走向，你估有何後果？過去對樓市有利的因素，將會變成不利的因素︰利息上升令供樓負擔增加、存款利率上升令買樓收租沒有以往般吸引。統統都會因此而減需求，令樓價受壓。

年底退市 仍有變數

今次美國聯儲局議息特別之處，是未開會之前，不少投資者都對退市安排有憧憬。但事實上，整個議息會議都沒有甚麼大突破；伯南克對於退市只是齋講，以「駕車收油未踩煞掣」來形容。

伯南克提出，假如往後時間美國經濟真的能如預期的復甦力度前進，聯儲局才會有很大機會在年底逐漸減少現時每月買入850億美元債券的政策。

聯儲局是否真的會在年底開始減少買債，先決條件還是看美國經濟以至就業市場。所以，筆者認為對樓市的影響，最快要兩至三年後才會見真章。

趁平入貨 未屆時機

至於息口，伯南克多次向投資者作出安撫，說只有在失業率回落至6.5%或通脹預期持久高於2%之下，聯儲局才會開始考慮加息。以聯儲局一眾官員們自己的估計，最快要到二○一五年初，才有望見到這個情況出現。

所以，即使近日股市已被「退市傳聞」震得東倒西歪之際，相信樓價短期內仍然不會大變。對於未買樓而欲執平貨的人而言，現時仍未算是最佳入貨時機，相信只能夠是繼續等!

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