今年以來，香港樓市愈來愈陷不確定，既有宏觀大環境原因，也有微觀的內部原因。宏觀方面有兩項變數存在：一是經濟復甦前景未穩固，影響到社會收入不確定，可能左右民眾置業決定；二是貨幣政策張揚有變，美國聯儲局謀求退出量化寬鬆，風聲時緊時鬆，利率何時有變不確定。

微觀的內部原因比較複雜多樣。其一，供應不確定。明年全港整體私宅落成量約一萬五千八百多伙，當中中小型單位約一萬三千七百多伙。雖然供應明顯增加，但仍有兩個角度須留意，一方面偏重中小單位是否與市場需求脗合；另一方面中小單位定價是否與購買力相匹配，脫離購買力的供應量，即使再多亦非市場所需。

其二，需求不確定。差餉物業估價署的數據顯示，港島區私宅空置量按年勁升逾兩成一至約一萬六千伙，空置率高達百分之四點九冠絕各區，其中灣仔私宅空置率高達百分之六點九，創該區近九年最高，市場料此情勢對租金造成下調壓力。數據的啟示是，住宅物業購買力不等於居住需求，因為當中包含投資性置業，投資物業是可變的，隨時由需求轉售轉租變為供應。

事實上，差估署的數據是滯後數據，反映的是去年的情況，踏入今年政府前前後後幾大「辣招」，在效應疊加下，樓市需求在微妙生變。一手新盤有過一輪急推搶客，消耗了部分需求，此外，炒賣及投資性置業退縮，實際用家取態陷於觀望，內地買家懾於辣招轉趨減少，在在顯示需求有捉摸不着的不確定。

其三，交投不確定。在住宅交投淡靜之際，新盤市場雖相對有成交，但仍會受到銀行按揭取態牽動銷情，二手市場則表現複雜化，劈價求售與做價新高的個案交集，怯於辣招與勇啃辣招的成交俱呈，顯示樓市買意飄忽的一面。

另看商廈，核心區寫字樓租情大挪移，甲級寫字樓租客轉租乙級，或者拆租樓面，求慳租金成風氣，顯示貴租承受力減弱；至於商舖物業，據差估署數據，本港整體零售物業使用量較為波動，一一年使用量較一○年錄得負增長，但去年空置量按年又減少一點一個百分點，當中變動主要反映零售市道波動，或個人遊消費盛衰影響。

在物業市道存在諸多不確定之下，對前景的判斷增加了難度，當前一邊是在政策打壓下，樓價調整的預期上升，另一邊低息與通脹的預期仍強，物業投資的動機還難以消退。即使專門評估地產市道的投資銀行或專家，時下都看法參差、估測不一，樓市決策就不能不審慎，要視如走在鋼索上。

決策審慎包括兩個層面：一是政府決策宜謀定後動，其實在供應和需求上，談不上知根知底，數字靠估而不確定性強，誤判市況的風險高，須忌政策盲動。另一是入市決策亦須審慎，宏觀環境和微觀因素尚有變數，對樓市的影響未盡釋放，置業者宜多權衡，近期租金回軟，恰可讓有需要的用家獲得以租待購的方便，大可慢慢諗清楚再動手。