陳小姐︰近日有地產商將旗下酒店資產分拆上市，請問是否買得過？

答︰最近有地產商打算將酒店項目分拆上市，整個上市項目包括3間位處九龍區的酒店（其中2間為甲級，1間為乙級），市場估值達170億元。

由於該上市項目以「食息者」為主要集資對象，所以管理層已明言，在扣除資本開支及債務等相關開支後，承諾於二○一三至二○一五年度首三年，把可分派收入的100%派予股東，其後則會保持90%的分派率。市場估計，該上市項目首年的派息率有5%左右。

對於以穩定派息作為投資目標的投資者，以上的項目都算吸引，但是否買得過，應該用哪些準則去衡量？投資前不妨先睇三個要素。

租金回報 難有定數

（一）租金回報率。這個準則看似簡單，但實質推算就很困難。因為酒店的租金收入是一個「未知數」，投資者可知的，只是酒店過去的收入。租金的收入可以受到入住率、房租、經營開支等出現改變。所以，今天租金回報率的高低，不是一個定數。

另外，由於不同的上市項目有不同的財務安排，如今次，上市後的酒店會以租賃的形式將酒店的經營權租回給發展商，酒店的收入分為「基本租金」和「可更改租金」，加上酒店要向發展商支付酒店管理費和推廣費用，當中的變數有可能超出投資者的預期。

（二）房租上升潛力。由於房間的數目變化有限，酒店的收入能否持續上升，很在乎房間的租金能否上升。由於今次的酒店項目有2間是甲級，再升級的空間已不大，而乙級酒店由於地點的因素，要升級也不是易事。所以，總結整個酒店上市項目，租金上升的潛質未必太大。

高級酒店 需求停滯

至於整個香港酒店業大環境，雖然外來旅客有持續的上升，但始終歐美經濟不甚理想下，歐美來港旅客的增長相信會很有限，內地旅客對高級酒店的需求可能還未及歐美旅客般殷切。在此情況下，相信房租上升幅度未必太大。

（三）利率走勢。市場利率也是一個要考慮的因素，因為上市項目以「收息」為賣點，自然項目要和市場利率去比較。由於現時市場5%左右的派息率令人覺得很吸引，如果市場環境改變，利率回升，同樣5%的派息率就未必吸引。

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