置業 Q & A：估價不足反映買賣拉鋸

陳小姐︰近日想買樓，樓價約500萬元，但一到銀行查詢方知銀行對該單位只估價450萬元，樓價與估值足足相差了50萬元。銀行估價不足，是否銀行也認為樓市會即將大跌？是否應該等晚一點才入市？

答︰近日確實屢見銀行估價不足的情況發生，而且有部分單位估價不足的幅度可達5至10%。估價不足的情況，已開始影響二手市場的交投，但至於會否對樓價造成重大的影響，筆者卻不敢過於悲觀。

銀行審慎 睇法主觀

銀行估價轉趨審慎，並不等於樓價就會即時下跌，原因很簡單，因為銀行的角色就好像在樓市外圍觀的「觀眾」，其對樓價的評估，只是自己一個主觀的想法，不代表其對樓價看淡，樓價就會跟着他們的想法而下跌。

首先，對於香港的樓市，有影響力的除了是那些打算付錢入市買樓的準業主外，其實更有影響力的是那些持有大量樓盤儲備的地產商和市場上廣大的現有業主群。

根據過去往常的慣例，銀行對新樓盤估價不足比較少發生，而且，即使真的發生銀行估價不足，發展商大多也會為買家提供二按的服務，務求買家不會因為做不到按揭而影響銷情。所以，銀行估價不足對新盤價的影響不算大。

至於二手市場，由於現有業主不會理會買家能否取得足夠的按揭貸款，現有業主賣樓時，只會關心自己的賣價是否貼近過去的成交價，所以，即使銀行估價不足，現有業主大多數都不太願意減價讓準買家能較容易上會。

交投萎縮 樓市冰封

銀行估價轉趨審慎，估價不足所造成的影響，將會和早前政府加印花稅差不多。由於買家和賣家對估價不足有不同的看法，最終都是大部分賣家繼續持貨不肯減價、部分買家由於上不到會而對入市卻步，最後變成樓價居高不下，是成交大幅萎縮的另一次樓市「冰河期」。