內地炒舖 反敗為勝

「一舖養三代」是傳統智慧,但現時本港舖市已炒至火紅火綠,商舖呎價更貴絕全球,要搵「一舖」又談何容易!然而,仍想「養三代」的你,有否想過放眼神州?準時裝店老闆潘先生二十年前已看準內地商舖市場,怎料一進場便蝕足八年,及後摸清當地投資竅門,並在二○○○年轉虧為盈,現時每年穩袋逾15%回報。

潘生的投資是以「三頭馬車」前進,除炒舖外,亦會炒股及做生意。他於八九年炒股賺取第一桶金後,便開始風生水起,曾於股場獲利無數的他直言,「股市愈來愈難玩,家陣炒股的信心不大,反在內地炒舖就有把握。」

港舖太貴 寧願北上

本港商舖炒到癲,分分鐘連樓下街角「豆潤」咁大的舖位也值數百萬,為何潘生不進攻本地市場,反到內地搵食?「香港物業炒到咁貴,政府又不斷出招,遲吓仲話進入加息期,商舖投資租金回報得番兩、三厘,遠不及內地舖位的利潤。平均計,其租金回報可達5厘以上,再加埋每年約10%的升值潛力,可賺逾15%回報。」

他舉例稱,近年以1,800萬元(人民幣.下同)買入內地一個地舖,以每月15萬元租給銀行,扣除稅項雜費後,每月可淨袋近13萬元。另以750萬買入的舖位,也能以每月4.5萬元租予麥當勞。

不少舖主均想吸引出名兼疊水的商戶,潘生明言選舖眼光要獨到,才可吸引大戶的招徠,「地點、人流當然是考慮因素,但店大欺客,客大欺店!儘管我們只提供舖位,內裏的裝修布置全由客人自主,但門面是否光鮮企理,亦是關鍵之一。」

受盡教訓 避開商場

不過,內地法律不及香港完善,在內地買舖會否缺乏保障?潘生坦言買過不少教訓,「以前曾在內地因合約問題打官司,最終卻成了無了期的拉鋸,只好蝕錢收場。因此,內地商舖不能亂買,不少港人均成了盲頭烏蠅。」他不諱言在內地做事要有人脈關係,才能事半功倍。

事實上,內地的買賣程序存有不少彈性,「家陣我只在廣州買舖,不會考慮其他城市。一來我在廣州長大,熟知當地環境需求,二來我在廣州有不少親朋好友,點都有個照應。」

潘生九二年開始投資內地舖市,但到○○年才開始獲利,期間交逾數百萬「學費」,「我剛接觸這個市場,曾買下部分商場舖位,最終卻畀發展商食盡油水,自此我便學精,以後只買二手街舖!」然而,街舖的入場資金大,動輒過千萬元,但他仍能一次過繳款,原因是在港與十多位朋友合資,「獨樂樂不如眾樂樂,多些朋友參與商舖買賣,既能集資,又可齊齊搵食,仲慳唔少銀行利息。」

回報潛力遠勝炒股

他笑指,炒舖是鹼性,炒股是酸性,兩者共用便可中和風險。何解呢?「炒舖是長線投資,每月回報穩定,即使○三年沙士爆發,當時租金回報僅打九折,相反炒股雖較進取但風險卻大,不僅受制於市場表現,一旦遇上科網股爆破、金融海嘯等便會損失慘重。」的確,股場上的風光猶如鏡中月、水中花,他曾於九七年大炒紅籌股獲利近2,000萬,亦曾於金融海嘯時蝕逾數百萬而得到教訓,現時僅會維持百多萬的炒股資金,主要投資熱炒板塊,一見市況不妥便會立刻止蝕離場。

潘生經常穿梭中港,對內地市況再清楚不過,他雖可投資A股,但對其前景並不樂觀,「A股易跌難升,不論民企及國企的透明度均低,難以給予投資者信心。」他寧把資金放在商舖市場,只要夠眼光買啱舖位,回報潛力極佳。

自置物業開牛仔褲店

單靠商舖的租金回報,已夠潘先生「印印腳」過世界,但他從不言休,現正籌組時裝生意,在港專賣牛仔褲。

物色合適人選打理

其實,除在內地投資商舖外,他在港亦擁有少量舖位。繼早前入股六福證券在深水埗經營證券生意外,現正打算在時裝市場大展拳腳。當他被問到為何會捨易取難,不直接出租舖位賺取租金收入?他直言:「未試過,我係唔會心息!」

面對不熟悉的時裝界,如何發圍?原來他有朋友在內地設牛仔褲製衣廠,能以較低成本取得貨品,「貨源上可省下不少支出,加上自置物業的優勢,這個時裝店實有發展空間,惟仍欠人才為舖頭打骰,現正搵緊合適人選。」看來,目前是萬事俱備,只欠東風!

潘生小檔案

職業:準時裝店老闆

炒舖年資:逾二十年

每年回報率:逾15%