農地掘金有妙法

市場憧憬「四叔」李兆基即將與政府就捐農地落實細節，農地市場瞬間吸引不少投資者的眼球。事實上，本港農地有價有市，瑞銀前高層、著名地產分析師王震宇更洞悉先機於五年前購入農地，惟農地屬冷門物業，箇中的投資竅門還待專家逐一拆解。

香港地寸金尺土，政府近年大興土木，同時積極推動「新界東北發展計劃」，農地可謂是本港土地供應的關鍵。究竟農地是否具投資價值？投資者要從中掘金又有何妙法？

大發展商早年開始已大手吸納大批農地儲備，謀求日後申請改變為住宅用途「吸金」。翻查發展商年報，截至去年底止，恒地（00012）為新界地土儲最豐厚的發展商，該集團坐擁4,280萬平方呎新界土儲，農地儲備可以提供3.6萬個住宅單位；新世界發展（00017）則持有約1,868萬方呎待更改用途的農地。

政府收地價半年加10%

此外，自○九年來農地市場亦成為「炒家樂園」。主因政府在遷拆石崗菜園村的土地補償慷慨，農地每平方呎賠償達526.8元，促使更多投資者買入農地博發展商併購或政府收地，及作拆售套利。實際上，政府收地具有一套標準地價，並會定期修訂、刊憲公布。根據地政總署最新公告，自四月起農地的特惠補償率為每平方呎790元，較半年前的地價增幅逾一成。

專營新界西物業的東成物業代理負責人陳植雄指，自政府推出遏抑樓市的SSD（額外印花稅）及BSD（買家印花稅）等「辣招」後，促使資金流向另類投資如車位及農地等。另近年有機耕種熱潮亦帶動農地的需求量，農地的平均呎價三年累升逾兩成。他又指，「汽車不可直達的農地價格較低，呎價約100餘元；汽車可直達的農地呎價可達300餘元，而連屋的農地最『搶手』，呎價可高達500元以上。」

發展地區升值潛力高

選擇農地有何秘訣？第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，交通道路網覆蓋及已有城市發展藍圖、政府銳意發展的地區升值潛力較高。「總括而言，新界環迴公路沿線地區，如元朗、屯門、大埔及西貢，及新界東北發展區等，將農地轉屋地的申請一般較容易獲得批准，值得看高一線。」

農地的交易程序與一般物業相若，但由買入首個農地開始，已須繳交雙倍印花稅（DSD），遂使近期交投量回落。他又提醒，農地市場資訊流通量及交投量較一般物業為低，價格有機會出現「海鮮價」，建議有意入市的投資者應參考附近農地的成交價，做足功課。

王震宇逢周末歸園田居

近年醉心海外農地及農業投資的Bricks & Mortar創辦人王震宇，個人早在○八年機緣巧合下購入2萬多方呎、位於元朗的農地作試耕之用。「當時在報紙廣告發現這塊農地，後來我與太太到現場視察，可說是一見傾心，決心要擁有它」，目前農莊更成為他們的周末之家。

「市場上的食物大多經過化學加工，加上內地商人經常被揭發出售有毒食物，還是自己親手種最靠得住。」現時他每逢周末便與太太、兒子到農莊度假，親手種植有機蔬果，實行過自給自足的生活，享受家庭樂。他的外籍太太笑言，全家自打理農莊後，運動量大大提升。

不過，目前的成果卻得來不易。當初王震宇連兩間舊屋購入農地，惟前屋主年紀老邁，早已棄耕，而且房屋亦相當破舊，大規模的復修歷時超過一年。「太太是室內設計師，兩間舊屋由她包辦設計，以盡量保留原貌的方式修復，大部分傢俬在深圳購置，故花費不多；室外地貌方面，我們請來園藝公司幫忙，將原來的石屎地打爛，再鋪上草皮。」

農莊「多多錢」未必賣

後來，他們把莊園劃分成屋前的草地優閒區、果園，又開闢幾塊菜田，努力復耕。「要自給自足，產物務必要多元化，我們在果園種橙、杧果、荔枝、大樹菠蘿等，又在菜田種西生菜、番茄、油麥菜等及多種香草，不過每逢夏天都仲差少少先可以自給自足，所以要繼續努力﹗」

周末「歸園田居」的生活令王震宇樂此不疲，他笑言短期內有「多多錢」都未必會出售農莊，又指未來計劃將園內數間農舍發展為養菇場、在屋頂加設太陽能發電板，更密謀物色新農地。在他眼中，農地投資的回報似乎更勝預期。

澳紐農地投資諗得過

嫌投資本港農地「無大志」或未夠滿足？投資海外市場又「諗得過」嗎？

環球投資產品眾多，為何偏要選農地？「環球人口膨脹、糧食危機、石油危機、全球暖化、人為災害。」王震宇斬釘截鐵道出泥土成金的原因，「資源以幾何級數消失的同時，需求卻以幾何級數上升，可見持有實質土地更有安全感及有更佳的投資前景。」

不過，王震宇認為香港地少人多，農地好大機會於短期內被劃為新發展區，具有政策風險，難以持有實質土地；相反較看好海外地區，如澳洲及新西蘭等。

制度健全 政局穩定

他續解釋，澳、紐法律制度健全、政局穩定。另一方面，該等地區天氣穩定，較接近食物需求日增的新興市場，地理位置又有利海路運輸。再者，這些地區本國對食物需求不大，並非被大企業壟斷，故投資潛力較高。

購買農地七大須知

（一）銀行不做按揭

農地屬冷門物業，交投量與流動性較一般物業，如住宅、商舖為低，投資風險相對較高，絕大部分銀行並不提供按揭服務，買家須一筆過付款。再者，若希望有更佳的回報，便需「打持久戰」等待收地，投資者要有資金被鎖死的準備。

（二）留意路權使用

一般汽車可直達的農地價格較高，有混凝土鋪設的通道較泥路優勝。惟需留意契約上的道路使用權，若道路與他人擁有的土地重疊，或需另付一筆「買路錢」與周邊的地主和解。

（三）是否接近水源

若購買農地作農耕活動，便需大量水作為灌溉，惟單靠自來水耕種費用不菲，宜選鄰近山溪、河道或設有水井的農地。

（四）是否買地連屋

「集體官契」（Block Crown Lease）訂明所有農地不可建屋，若想過「歸園田居」的生活，可選已建有房屋的農地，或向地政總署申建房屋，惟不一定獲批，故連屋放售的農地較「搶手」，而且價格較高。連帶的房屋會有「屋牌」，其中列明契約條款，如用途限制、能否轉讓等。

（五）是否綠化地帶

城規會限制綠化帶（Green Belt）內的建築發展，若希望以農莊復耕、享受鄉土風情的人士宜選綠化帶內的農地；不過，綠化帶內的土地未來更改用途的潛力低，故不適合希望買入農地博升值的人士。

（六）宜搵地區經紀

地區性地產代理歷史悠久，農地資訊及盤源較多，佣金價格亦較有彈性，惟農地銀碼較細，佣金大多為成交價的2至3%。

（七）避免逆權侵佔

本港法例訂明，若某幅私人土地被人連續霸佔十二年，霸佔者可入稟法院申請為土地合法擁有人，有關程序即「逆權侵佔」。因此，投資者在買入農地後需定期管理，以免土地被「逆權侵佔」。