酒店房拗用途 地契可解

上期討論過葵涌「雍澄軒」被分拆形式出售所引出的規管問題。限作酒店（或稱旅館）用途的物業，在使用上須符合地契，分區計劃大綱圖，《建築物條例》（第123章）《建築物（規劃）規例》及《旅館業條例》（第349章）等相關條款或規例規範。只是因為「雍澄軒」以分拆形式出售而產生一連串討論。土地物業可否轉讓或如何轉讓均視乎相關土地契約的准許與限制（Covenant），筆者試從酒店用地的批地或賣地條款探討一下情況。

發展商用作發展酒店項目的土地一般都是經契約修訂（包括換地）或政府公開賣地而獲得，而政府制訂相關土地契約條款時均按「規劃用途」（Zoned Uses）或「規劃許可」（Planning Permission）而釐訂（當然亦須同時按其他相關法規及政府部門要求加入適當地契條款）。

酒店設施亦納規管

若土地純屬酒店用途或許可作酒店用途，有關土地契約准許用途條款通常會表明「地段或其上建築物只可作酒店及附屬設施」（意譯），而土地可作酒店及其他用途，地契會限作「非工業用途（不包括住宅、倉庫及加油站）」（意譯）。

政府於○三年起才加入規定，酒店地段上的建築物要整座轉售，不可分拆單位。方法是在所有新批而容許酒店發展的土地契約（包括賣地及契約修訂）加入限制條文，規定酒店發展只可整體轉讓，禁止分拆。

有關限制條款亦延伸包括酒店相關設施。若地段可作商業及酒店用途，則發展商須把商業及酒店劃分，酒店部分受上述轉售限制。