置業 Q & A：跨國買樓不如買地產ETF

陳小姐︰美國房地產市場經過多年的調整之後，相信今年可以見底回升。我打算買入三個位於三藩市的物業，請問有何意見？

答︰買樓投資一向是香港人喜愛的投資項目之一，除了是香港的物業外，不少香港人亦喜愛在其他地方買樓。如二、三十年前，有不少人到加拿大、澳洲買樓投資；十年前，亦有不少人到廣東及澳門購買物業。香港人喜歡到外地買樓，相信是受到香港樓市長升長有的觀念所影響，認為其他地方樓市亦會長升長有。

外地置業 風險較大

過去幾十年，香港人到外地買樓投資的經驗不是次次都有好結果，有的錯誤地高價接貨、有的在買入後即遇到當地樓市泡沫爆破、有的遇到法律問題令業權不清、甚至墮入騙局（物業根本不存在）。

筆者已不止一次提醒讀者「隔山買樓」的風險，亦不贊成一般投資者嘗試去外地買物業投資。原因很簡單，買樓和其他投資一樣，一定要充分了解當中可以影響價格上落的所有因素，其中一個重要因素就是「地點」。投資者如果未曾在當地生活過，根本很難充分地去了解物業坐落地點的優劣？價錢是否合理？升值潛力如何？

和香港很不同，外地的土地供應通常都不是一個大問題，可以發展的地方多的是，選錯「地點」的機會自然較香港大。

筆者常聽到的是，投資者往往是因為聽到當地政府有大規模的發展計劃；或聽聞當地住屋供不應求，就決定到當地買樓投資。而那些傳聞是否屬實，根本無從考查。即使投資者有心想做足功課，但一般投資者有能力做得好嗎？有幾多人會為買一個在美國的物業而專程飛去美國實地觀察？即使你有，只有三幾天的觀察可以了解到幾多實際的情況？如此的投資，賺錢只可以說是靠運氣。

不熟環境 勿亂投資

不可否認今年美國房地產持續復甦，問題是美國地大物博，哪個州、哪個城市、哪個「地點」值得買相信當地專家也要花一定時間去分析，作為不熟環境的我們，胡亂地去買，風險自然高。如果真的看好美國房地產市場復甦，筆者還是建議大家利用一些市面上有的工具，如美國房地產基金，或美國上市的房地產ETF，因為它們有專人管理或會買入一籃子和房地產有關的物業或股票，比自己落手落腳投資來得穩陣。

進邦滙理研究部總監梁偉民