財星Column：京版「國五條」效用成疑

三月底，各地逐步推出「國五條」實施細則。從中可看到，其原則不是對「國五條」內容進一步強化，反之各地方政府都採取各種辦法來弱化之，京版「國五條」也是如此。

京版「國五條」要求堅決抑制投機、投資性購房，嚴格執行商品住房限購措施。比如自三月三十一日起，本市戶籍成年單身人士在北京未擁有住房的，限購一套住房；嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計徵；不能核實房屋原值的，按照核定徵收方式計徵個人所得稅，核定徵收率是1%，按照交易額全額的1%徵稅；為支持和保護自主、改善型需求，對個人轉讓自用五年以上，且是家庭唯一生活用房，繼續執行免徵個人所得稅的優惠政策；對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理產權登記手續，家庭承擔相應的法律責任，並且五年內不得在本市購房，構成犯罪的，將依法追究刑事責任。

對於上述規定，看上去是很嚴，是對「國五條」內容的全面收緊，但實際上其含義則是反其道而行，對遏制住房投資投機需求效果更是會與「國五條」宗旨南轅北轍。何也？

首先，京版「國五條」已經完全化解了「嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計徵」的內容。因為，後面還有一條規定，如果因為不能核實房屋原值的，按照核定徵收方式計徵個人所得稅，核定徵收率是1%，按照交易額全額的1%徵稅。也就是說，住房交易所得稅的徵收又讓北京市回到「國五條」出台前的原點，等於說「國五條」根本就不要出台。因為，當前被市場認為對住房投資投機炒作最嚴厲遏制的稅收政策已經起不到作用了。比如，一個人購買住房100萬，他賣出後是200萬，其所得是100萬，交稅是20萬，現在該政策是下，只要交稅2萬了。在這種情況下，任何住房交易者如何會說自己有原始發票而交20%個人住房交易所得稅呢？

無助遏制住房投機

其次，所謂的「改善性需求」又重新登場。本來，「改善性需求」這個概念，是二○○八年十月之後131號文件把中國房地產泡沫吹得巨大的最為核心的概念。後來在二○一○年的「國十條」及今年的「國五條」都去除了這個概念。這兩個文件所強調的，是全面遏制住房投機投資，也就是如何讓這些投機需求退出市場。但是遏制住房投機投資如何來界定，是個人購買一套二套住房嗎？是僅通過住房的限購及限價政策嗎？根本就不是，因為，莫說是購買第一套住房可以用做投機投資，更不用購買第二套住房可用做投機投資了，所謂「改善性住房」用作投資投機更是可大行其道。只要購買住房是用於獲利就是投機投資，而不在於購買第一套與第二套住房。所以，如果沒有通過有效的住房稅收政策對購買住房獲得利潤進行事中及事後限制，那麼無論是購買第一套住房還是購買第二套住房都可是投機投資，只不過現在這種投機投資槓桿率比以前小一些而已。但京版「國五條」卻假定購買第一套與第二套住房都只是消費，那麼這種政策要遏制住房投機投資是完全不可能了。

對於那些所謂加強對個人購買資格的審查，對不實者嚴厲處罰等這些規定都是虛張聲勢。試想，不少有權有勢者可以有多個身份證，這樣審查對他們有何種約束？更何況整個住房市場訊息不公開透明，這就使得審查的只能是一般民眾，對於哪些有權有勢者根本沒有多少作用，政策完全是與新政府職能轉變的原則背道而馳。

總之，從京版「國五條」精神來看，它不僅讓國內房地產宏觀調控重新回到「國五條」出台前的原點，更是把「國五條」出台後的鬧劇進一步強化。為了地方政府的GDP業績，把已經吹得很大房地產市場泡沫繼續吹大，最後等待的，只能是房地產泡沫自行破滅。