樓市盛衰有時 該轉勢遲早來

據銀行網上估值資料統計顯示，銀行對樓價估值，出現四個月來的首度下跌。這情況不會讓人感到意外，在較早前金管局發出指引，設定住房按揭貸款風險加權比率不得低於百分之十五後，各大銀行先後上調了按揭利率，提前打開加息的窗口，樓價估值已在預期之內。加辣的辣招之後，樓價估值調低，意味着奉行更緊縮的房貸，是對需求施加抑制，招數肯定將導致樓價下調。

今次金管局出手，大條道理是並非直接調控樓價，而是旨在避免樓貸抵押品價值縮水影響到銀行。事實上，根據國基會評估，香港樓價與市民收入比率達十二點六倍，供樓負擔為全球最高，樓價一旦大調整，對銀行影響不言而喻。措施已開始扭轉市場對樓價的預期，令樓價向升的一味樂觀收斂。

在這個角度，金管局出手亦屬正常，或者是其職責所在，但在樓市結構大失衡的環境下，相關措施亦無法避免產生負面作用。銀行對樓按的實質緊縮，與其說打擊炒家，不如說更為打擊用家：一是置業上車客，二是換樓的運作鏈，更因受制於樓按的不足止步於市前。此外，低息引致的房貸商機，突然截斷之後，銀行本身的信貸業務亦會受到衝擊。

本港銀行上一次大銀行集體上調按揭利率，發生在一一年十一月，其時樓市已呈過熱，風險有上升趨勢，但為時不久終因業務考慮，再度回復減按息競爭，以致樓價拋離銀行估值。銀行上一次樓價估值發力「追落後」，發生在去年第三季，其實是樓貸業務競爭走向白熱化。顯示樓價攀升與銀行估值互相牽引效應，在這種牽引關連被打破後，銀行業務的擴展受困，問題並未有解決的途徑，讓人擔心今次會否像一一年的集體上調按息，最終仍功虧一簣。

今次與一一年不同的是，美聯儲超低利率加量化寬鬆的承諾，其時毋庸置疑，現時美聯儲強調的還是那套政策，但已有了鬆動，一方面美聯儲的分歧在擴大，鷹派聲音漸強；另一方面外間對超寬鬆政策的非議，也日益激烈。情況極大影響到市場對利率周期逆轉的預期。本港有業主開始減價沽貨，或者轉賣為租，也是預期改變後，敏感度提升的反應。

樓價出現下調迹象，不能盲目歸因於政府調控收效，一邊是市場會否反覆情況未明，另一邊是樓市周期因素正逐步呈現。前者最多是調整催化劑，後者才是改變樓市升勢的決定因素。市民亦明白市場的周期規律，再牛的市場也有強勢終結時，本港樓市不但已與市民收入大脫節，也基本拋越了所有歷史指標，即使是強弩，也到了末勢。

周期規律的發生可在遲早，但不可抗拒，美聯儲那套超寬鬆政策亦一樣，有生終有息。隨着美國樓市復甦，成為推動當地經濟復甦的引擎，也勢將超寬鬆政策送向終結，因為當地樓市復甦正加快，以致美聯儲提早退市的預期升溫。體認大勢，順勢而行，才是主導本港樓市盛衰的市場力量，而不是政府一招接一招的行政措施。