二手樓估值銀行急劈

港府上月底推「六辣招」平穩樓市後，二手樓市交投顯著減少，並且影響銀行物業估值下降。本報一項調查顯示，多個大型屋苑如鰂魚涌康怡花園、藍田麗港城、鴨脷洲海怡半島及將軍澳新都城，最新銀行網上估值較「招前」減少20萬至28萬元，當中海怡半島、麗港城銀行估值減幅，更較相關屋苑樓價實際跌幅為高。業界認為，若樓市急速轉勢，銀行估價跌幅或較樓價實際跌幅更深，銀行估價不足情況會更普遍，令樓市雪上加霜。

銀行估值一直進取，綜合多家銀行網上估值資料統計，自去年十一月開始，主要指標屋苑估價「有漲無跌」，直至上月底港府加推辣招壓抑樓市前，估值累積漲幅動輒超過一成。不過，加推辣招後，過去一個月二手樓市交投「一潭死水」，銀行估值開始審慎，個別屋苑估價更「漲得快、插得急」。

根據滙豐銀行網上估值資料顯示，新都城二期一個低層單位，網上估值僅約545萬元，較「招前」明顯減少28萬元，跌幅約達4.9%。

不排除估價再下調

不過，最矚目是海怡半島一期一個高層單位，滙豐網上估值自「招前」645萬元，短短一個月內下降約4.3%，最新僅約617萬元，較期內海怡半島實際平均樓價跌幅4%還要高，有關情況同樣在麗港城出現，銀行最新網上估值較實際樓價跌幅高0.7個百分點。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，留意到個別銀行物業估價下跌，其中一個原因是早前估值太過進取。她稱，若樓市急速逆轉及樓價顯著下跌，銀行估價跌幅可能會更深，令到估價不足情況更普遍，重演金融海嘯時樓價及估價急跌的惡性循環。

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，估價下調顯示銀行或認為樓價已達高水平，憂慮未來會有下跌風險，若銀行估價低過成交價，表示買家樓按貸款會減少，入市態度會較審慎，有機會令樓市交投進一步下降，未來成交價是否下跌將成關鍵。

優質單位不降反升

他指出，準買家入市前，可先與銀行估價作為與業主議價參考，避免最終因為樓按不足而失預算。

韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示，旺市及淡市時，銀行物業估價態度會有不同，淡市時會用較低估值作為參考，現時銀行估值大多屬這類個案。

儘管不少屋苑銀行網上估值回落，然而個別早前以「破頂價」易手優質單位，因為市場供應不多，銀行估值依然進取，部分更由「估唔足」變為「估得足」，例如早前以約2,500萬元成交的鰂魚涌太古城一個特色單位，銀行網上最新估值約2,530萬元，較上月初估值約2,480萬元，高50萬元。