房調出招狠辣 殺炒亦傷買家

被稱「國五條」的國務院房地產調控招數，最狠的是嚴格按轉讓所得，以百分之二十計徵個人所得稅。內地這一招，堪與香港辣上辣的招式比併，國五條是自一○年一月國十一條、一○年四月國十條、一○年九月的「九．二九」新政、一一年一月國八條之後，房調的第五度升級。之所以要升級，當然是因為前面的招數功力有限，就國五條的效力如何說好講醜的都有，以香港的經驗睇，即使再狠辣的招式，也不必對其效力太過樂觀。

表面看，從轉讓個人所得抽重稅，比較能精準打擊炒家，這成為支持派的主要理據。這個道理很顯然，但調控要到第五輪，才想起這柄「利劍」出鞘，只能證明早期的調控措施，一是對焦不準，二是打壓不力，以至於始終未扭轉市場預期。然而，今次臨急抱佛腳推國五條（政府不等「換班」趕住出招），會否像投資銀行所料，將凍結內地樓市？

如果「凍結」的意思，是指成交冰封而房價膠着，這情況是會發生的。一般認為今次出招殺炒家之時，也先誤傷買家，因為依內地房屋買賣的現實，往往是賣家要價實收，買家稅費全包，計徵百分之二十個人所得稅，可能轉嫁買家變相推高房價。因為當前內地樓市仍為賣方主導市場，買家處於被動下風，如是者，政策狠辣或一下推高房價兩成，買家肯定先窒步。

政策可硬性規定轉讓個人所得稅向賣家徵收，但你有政策他有對策，一方面賣方可逼買方協議枱底「回水」，另一方面雙方可簽陰陽合同，掩蓋買方孭稅或者雙方分攤重稅的實情。私底下轉嫁的招式頗多，否則以往調控就不會被卸力於無形，這是看淡派的主要理據。在香港，六招一出市場被一時打窒，有財力的買家定過神來，啃雙重辣稅亦照買，內地不排除亦會如此。

值得注意的是，國務院下達的政策，要比香港的調控更易走樣。其一，政策一刀切顯弊端。事實上，內地樓市實際表現是多元的，一線中心城市如北上廣深，房價攀到很高，還供不應求，但三四線城市則房價較弱，供大於求空置量大，不但毋須打壓，反而要刺激需求，轉讓徵重稅適合前一線中心城市，卻不適合三四線城市。

其二，政策下放地方易走樣。為避免一刀切弊端，中央會將調控政策下放地方，自行訂執行細則，行開這一步問題隨即來，地方執行勢不向嚴的方向靠攏，而會向鬆的方向行，因而出現政策走樣機會高。以往房調，地方試圖突破中央政策規限，事件屢屢出現，政策下放地方執行，要麼政策拿捏鬆，要麼政策執行鬆是常事，畢竟國務院「遙遠」。

內地買房不乏一炮過付現金的例子，顯示買得起的富人不少，尤其房價到了頗高水平，就買賣而言，是富戶間的交易。政策要打破供需穩定，改賣方市場為買方市場談何容易？再狠辣的招式都不致出現拋售，樓市的短期前景，會是有價無市或價穩量跌之局，買賣互為守望，觀察政策效果好一陣子。至於中央還要出更狠招，是有備還是靠嚇，走着瞧。