港有高不可攀樓 市無長氣不斷牛

花旗發表研究報告，一月份住宅樓價再升百分之二點九，使政策風險再度困擾樓市。因為港府主要官員最近一再警告樓市升溫，政府將毫不猶豫推出新政遏止過熱情況，該行不排除政府會倣效新加坡的一些辣措施，並認為最有效令樓市降溫的方法，是政府加快審批預售樓花同意紙，將預售樓花交樓前時限，由二十個月推前到二十五至三十個月。正如早前所論，政府遏止樓市飆升迫在眉睫，以加快推售樓花等手段，扭轉市場升市預期已屬刻不容緩。

情勢已將施政逼入牆角，毫無退步空間。一是本港樓價「貴」名遠播，被美資機構的調查定性為「極難負擔」，躍上全球最貴排名；二是港家庭債務佔GDP比率，逼近破頂的水平。數據從內外「合圍」彰示風險，怎能不令政府如坐針氈？最合理估計，政府若出招必是一套組合，有干預式措施，如印花稅或首期須加碼之類；也有市場化措施，如盡拋居屋貨尾，甚至加速批樓花。以組合招式打壓，目的是力求一舉奏效。

香港樓市已被牛氣熏迷，用市場術語來說叫「業主心雄」，另一邊是買家心急，尤其政府出招有如「屢戰屢敗」，更強化了港樓賣方市場色彩，業主更形心雄態硬，使樓價愈加挺向高不可攀。面對施政發功，不可低估其威，賣方市場變色的機會或上升。一面倒看漲港樓的情緒，恐到了調整的關頭，世上沒有不斷氣的牛市，是最普通的投資常識，拗亦無謂，只在於轉角的時點遲或早而已。

一直以來，有兩大因素支持業主心雄，一是水多，二是息低。這兩大因素短期會否生變？答案是會。先睇水多，以往樓市有兩股水源：一條內水，是本港資金充裕下，按揭鬆動兼存款釋出，樓市投資意欲高漲；一條外水，內地合法非法資金洶湧南下，來港買樓投資。然而，內水會被政府的干預措施阻截出現收水效應，另外股市向好，亦分流釋出存款；外水無疑會因辣招成本及樓價上升預期冷卻，勢放緩南來掃貨。

再睇息低，全球量化寬鬆難斷尾，加上美聯儲曾承諾，維持低息到二○一五年，給樓市烙上至少牛兩三年的印象，但較早前美國經濟呈現向好迹象，以及有傳提前加息的風聲，已令低息承諾出現不確定的兆頭。另外，新興市場備受熱錢困擾，通脹預期上升利率看漲。情況都必然影響到樓市持續上漲的預期，實際上，利率在低無可低下，向升的預期肯定揮不去，不時會受消息影響冒現。

兩大因素或有變數之餘，對樓市最重要的認知，是樓價與本港現實的兩脫離，一方面樓價與本港整體經濟增速脫離，另一方面樓價與市民收入增長脫離，樓價上漲的速度，與兩者遠遠不成比例，是不支持樓價高不可攀的基本理據。儘管不必看重政府出招的效力，純粹從市場觀點出發，亦應理智地判定，本港高不可攀的樓價是不可持續的，也沒有哪一個牛市是無盡頭的，參與市場的投資者死抱升市期望，有心置業者盲目搶貨，在當下風險已很高。