低息當道樓價冇得跌

何小姐︰近來本港樓價高居不下，究竟真正成因是甚麼?

答︰相信不少人對近年樓價一升再升，已習以為常。樓價持續上升，供應不足已被認定是一個主要的成因。不過，如果深入一點去分析，供應減少確實是導致樓價上升的其中一個因素。在二○○三年以前，香港平均每年有接近30,000個私人住宅單位落成。但自二○○三年開始，平均每年私人住宅單位落成量只得15,000個，而過去五年更只得不足10,000個。但如果撇除供應減少因素，其實高樓價還有另外一個更重要的原因所導致。

如果和供應減少相比，筆者認為「低息」更加是導致樓價失控的元兇。原因何在？因為低息的緣故，過去幾年，市場上出現爭相追逐能提供長線現金流的資產。何謂長線的現金流？如買住宅單位，由於物業持有者可將物業出租，每月可帶來一筆租金的收入；如買的士牌，可以將的士租出，每月收取車租；如買入債券，每年可收取債券派息。

供應減少 不是主因

和住宅單位一樣，以上能提供長線現金流的資產，在過去幾年，都出現價格急升的情況。但和住宅不同，它們的供應沒有像住宅般有明顯減少。這反映出供應減少不是唯一的因素令住宅價格瘋狂上升。

為甚麼低息會令這些資產的價格急漲？理由在於「大家都在競逐着投資者的資金」。對於全球的投資者，如果撇除外匯的因素，他們的錢投資在哪裏，主要取決於投資產品的潛在回報和風險。

收租資產 全線爆升

舉例來說，二○○八年金融海嘯發生前，銀行活期存款息率有2.5%，如要投資者放棄將資金放在銀行收息，轉為買樓的話，租金的回報至少要有同等的2.5%或更高。現時銀行活期存款息率接近「零」，投資者在考慮買樓收租時，願意接受較以往低的租金回報率（如1.5%，與銀行存款回報的差距不變），如果二○○八年租金和現時租金不變，你估有何現象發生？

假設租金每月1萬元，二○○八年時，如果租金回報率要有4%，樓價不能高於300萬元；二○一三年時，如果租金回報率要有1.5%，樓價不能高於800萬元。同一個租金之下，樓價單單因為市場息率下降，就可以有一倍上升潛力。所以樓價的泡沫，供不應求是原因，投資者對息率的錯誤評估，更是主因。

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