買樓借二按隨時捱貴息

上回提及，坊間不少財務公司標榜物業貸款快捷方便，只要貸款人有物業在手，無需入息審查，便可透過簡易程序申請二按物業貸款或將物業加按。

究竟上述物業貸款與銀行提供之按揭貸款有何分別？置業人士選擇時又有甚麼要注意？

目前置業人士以物業作抵押，即可向銀行申請最高七成的一按貸款。市場上亦有不同的產品可供選擇，包括由香港按揭證券有限公司作擔保之按揭保險計劃，俗稱「按保」，以及發展商夥拍旗下公司為新盤項目提供之二按計劃，可稱為「新盤二按」，置業人士額外可增加一至兩成貸款，解決首期資金不足問題。

不過自從金管局推出一系列收緊按揭措施後，置業人士要借取較高成數的按揭貸款相對困難。非本地人的入市難度更高，若此類買家的主要收入並非來自本港，按揭成數上限則再按標準下調一成。在按揭成數上限趨緊的情況下，有置業人士轉向一些不受監管的物業貸款財務公司，尋求二按物業貸款，以籌措資金應急。

現時銀行提供的物業「一按」，以最多人使用的P按計劃計算，實質按息由2.15厘至2.5厘不等，利率以年息計算。

量力而為免陷困境

至於財務公司的二按物業貸款，審批程度相對寬鬆，由於不受金管局監管，貸款人未必需要通過壓力測試，然而利率普遍以月息計算，若以1.5厘計算，年息最少達18厘，個別情況甚至遠高於「一按」的實質按息水平。

筆者建議，置業人士購買物業時應盡量避免借取高息貸款，選購物業時宜先評估還款能力，否則一旦遇上加息周期或樓市調整，隨時超出預算或陷入資不抵債的困境。