五點意見做好東北發展

新界東北發展計劃鬧得熱烘烘，不同持份者反應激烈。港府應藉這次諮詢集思廣益，廣泛聽取不同持份者以及市民的意見及訴求，作出回應及處理。筆者對幾個頗具爭議的話題，表達一下看法。

（一）開發土地的重要性。香港自開埠以來，一直沿用移山填海，收地開發新市鎮等方式。不過近年由於環保及保育等原因，維港內已不准填海。市區內可供發展的剩餘土地，但都是相對零碎地塊，並且受交通條件及城規用途的限制。市民應要有一個共識，為應付香港中長期發展，以及為找地建屋紓緩供求失衡的問題，香港及早開發可供發展的土地，刻不容緩。

建議人口目標25萬

（二）東北發展三合一的選址。港府這次為古洞等地的規劃諮詢工作，選址相信是由於古洞原有一個港鐵站，打算在交通條件上能配合附近土地的新規劃，提供發展土地用作住宅、商業中心、科研及生態公園等用途，為15萬港人提供居所及就業機會。由於規模偏小，筆者建議應把人口目標定為25萬人，同時因應社會需求變化，應該增加建公屋及居屋部分的比例。

（三）持份者的參與及補償。港府有必要就不同持份者的訴求作詳細分析，作專項處理，以便及時作出適當回應，甚至針對特別情況，事先作出調解。

可用換地權益書收地

（四）以整體的政府收地方式進行收地。這會對港府掌控土地供應及基建的時間表較有利，但弊端是現時的收地制度是賠償不反映新規劃的潛在價值，有發展商提出「公私營合作」，就是要保留發展權。參考以前有效的傳統收地方式，就是業權人除了可選擇現金賠償外，還有「換地權益書」制度。「權益書」可自由轉讓，當政府在推出新界土地投標出售時，中標者可用「權益書」代替現金。

建議政府恢復「傳統」權益書制度，既能反映潛在價值，又可避免發展商因預期發展權益被剝奪而引發的訴訟。

（五）採「菜園村」模式。對非原居民或租戶應該尊重原來生活模式，在規劃範圍內撥出6至10%土地作為重建村落之用。