蘇民峰寧買股收息

手持逾三億元物業的玄學家蘇民峰在樓市屢有斬穫，兩個半月前賣舖套現4,700萬元，但認為現在舖市好多「盲毛」投資者出沒，令他卻步，寧願買股收息，他估計樓市虛火在今個秋季後將盡，本地實體經濟及樓市未來三年料入寒冬，他等待數年後再出現的入貨機會。

入冬後樓市會冷卻

「睇新聞有人最近平手沽出九七年高位買入嘅單位，打算將套現嘅300萬，再加碼買入一個屯門新盤，呢啲人真係死一次唔夠，要死兩次！」蘇民峰在年初預期今年春及秋季本地樓市現虛火，他說屯門樓每呎賣過萬元，已證明樓市有虛火，入冬後樓市就會冷卻。

「樓價到時唔會即刻跌，但會出現臨界點，低息無用，只會死快啲，只要業主發現放唔到樓，要賣平啲就知，唔使等加息。好似恒指當年近三萬二點時，有人睇四萬點，點知最後見一萬點，依家啲人求其有層樓喺手，就亂開價！」

蘇民峰相信，在二○一三至一五年間，環球實體經濟必跌無疑，本地樓價會跌三、四成，「我可以等幾年後才入貨，九八至○四年我儲了六年股票，才一次過沽貨套現，買入一個中環環翠園單位，現在放租7萬元，月供6.8萬元，我唔使供。但現在租平過供，一個一億元物業月租只係十幾萬，住到死都唔使一億啦！」

沽中環舖回報八倍

對於政府近月連番出招，包括收緊樓按等，他認為，此為避免重蹈九七年出現大批負資產的覆轍，更何況今時不同往日，現在很多內地人在港買樓，政府干預市場無可厚非，「但其實政府做咩都無用，樓市年總交投咁大，干預不來！」重點是資產價格不會永遠升，也不會永遠跌。

今年七月蘇民峰以4,700萬元沽出中環結志街舖，持貨八年獲利約4,200萬元，回報逾八倍，他說今次沽貨進可攻、退可守，因為手上仍有兩個中環、兩個堅道及六個尖沙咀利時商場舖位收租，但現在買唔落手，「商舖回報比住宅仲差，中環舖回報少過1%，連深水埗也低過3%，以前無8%根本無人睬你。」

「好多叫價根本唔係價，業主唔識嘢，但又有好多盲毛出嚟，諗住轉個手又賣貴啲，搞到個市場亂晒龍。有個尖東舖朝早叫2,600萬元，晏晝2,900萬元成交，月租先兩萬幾，我真係唔識計呢條數！我最近幫個客睇風水，佢本來打算喺跑馬地橫街租個舖，業主本來叫7萬蚊租，轉個頭話市值租金要9萬蚊，好多業主無諗過租客究竟頂唔頂得住！」

睇中和黃領匯收息

對於沽中環舖的錢將會在十一月到手，他考慮轉投港股，暫時看中中電（00002）、和黃（00013）和領匯（00823），主要用來收息。他估計港股在二○一三至一五年是橫行格局，今年先跌後升，十月八日後會展升勢，恒指第四季可高見23,000點。

對於美國今年大選，蘇民峰形容兩位候選人是「兩個爛蘋果」，只能兩害取其輕，「（現任總統）奧巴馬是白癡，（共和黨候選人）羅姆尼就更白癡，兩個都死！」

不過，他認為美國樓市今年底會觸底反彈，他前年曾出價220萬美元競投一個美國比華利山二萬平方呎地連三千多呎獨立屋，可惜最終有人出價260萬美元而敗北，而最近該盤已升值至近400萬美元。「美國買樓每年要付1%稅，按揭息率平極都5、6%，我會留意100萬美元以下物業，最好有泳池，我日日都網上睇樓！」

政策風險浮現 暫避地產股

繼「梁十招」後，金管局公布收緊第二套或以上物業按揭審批標準，政府並明言額外印花稅（SSD）壓抑樓價有效，會於年底檢討，需要時延長有關措施，市傳SSD強化版已就緒。

致富證券資產管理研究部策略師李乙銘表示，本地樓市已出現政策風險，地產股前景難免打折扣，即使措施仍需時醞釀，惟已見政府打壓樓價的決心，投資者不宜與政策抗衡，宜暫時避開地產股為妙。

普遍估值仍合理

不過，凱基證券（香港）投資顧問部經理麥嘉嘉則指，現時普遍地產股估值合理，未必欠缺投資價值。

據DBS唯高達證券報告顯示，過去兩個月地產股加權平均股價升15%，跑贏大市的7%，行業每股資產淨值（NAV）折讓達27%，遠高於於十年平均折讓16%。

REITs勢強 領匯候低吸納

REITs（房地產投資信託基金）股價頻頻報捷，領匯（00823）今年股價爆升25%，置富產業信託（00778）和陽光房地產基金（00435）年內便分別勁升56%及36%，但近日略為回調。

麥嘉嘉認為，領匯預測市盈率25倍，息率近四厘，股價已反映利好因素，建議股價回調至34元才收集。她指領匯租金升幅理想，加上公司為資產增值，有利提升長遠盈利。

置富年底上望6.5元

至於置富，她認為公司上半年續租加租達20.6%，遠高於去年的13.8%，租金收入增長穩定，盈利能見度高，加上財政穩健，有助未來收購新項目並進一步提升資產規模。現價為預測市盈率22倍，估值吸引，息率亦達5厘，預期收購及資產增值措施將成為股價催化劑，建議買入價5.7元，目標價6.5元、止蝕價5元。