按揭收緊打斷換樓階梯

今年第三季樓市稍為回暖，政府旋即公布一系列穩定樓市措施，當中以加快短期單位供應為重點。另外，市場普遍預期按揭成數有機會再度收緊，當中以收緊第二套房按揭的呼聲最高。

收緊按揭確實壓抑炒風，但亦扭曲了市場。相信政府再收緊按揭對紓緩整體樓價上升壓力作用有限，收緊第二套房按揭會令按揭貸款狀況更極端，無助置業。

上車盤供應更緊絀

樓價飆升問題，歸根究柢，關鍵源於供應不足，因此政府需要積極增加土地及興建房屋以回應市場訴求。

但是收緊按揭變相又縮窄了置業人士選擇物業的範圍，令符合入市要求的供應減少，兩者產生矛盾。

究其原因，愈貴價物業按揭愈收緊，加上樓價上升，換樓客置業的成本與日俱增，若然資金未能同步增長，屆時只可縮窄選擇範圍，或者打消換樓計劃。而在環環相扣的情況下，換樓客缺乏向上流的動力，上車盤供應將更緊絀。

從經絡按揭研究部數據可見，以往200萬元以下物業佔按揭市場的比例甚高，於○七年八月一度高達超過五成。不過，該類物業於最新七月份的比例已跌穿雙位數，錄得僅9.9%的新低紀錄。

整體市場按揭貸款減少，平均按揭貸款金額及按揭還款年期則呈上升趨勢，七月份平均按揭貸款金額已升至261萬元高位，平均按揭還款年期已達三百個月（即二十五年）再創歷史新高，走向極端。

市傳政府有意收緊第二套房按揭為樓市降溫，筆者認為，政府○九年起四度收緊按揭措施，無疑令投資者數目減少，但實際卻未能紓緩樓價上升壓力。建議在新措施推出前宜先評估及檢討過去收緊按揭成效再對症下藥。