九龍東蛻變保險重鎮

面對本港傳統核心商業區甲級寫字樓供應短缺，政府「起動九龍東」計劃，銳意開拓九龍東為第二個核心商業區（CBD2），目前已吸引為數不少的跨國金融企業進駐，地產代理更估計，本港有八成大型保險集團均選擇進駐九龍東，令該區逐步蛻變成保險業重鎮。

九龍東的商業區，主要由啟德新發展區、九龍灣及觀塘三個區域組成。根據「香港2030規劃遠景及策略」，政府於啟德新發展區預留商業地盤，以供中長期發展為新寫字樓樞紐，並可與鄰近區域如觀塘及九龍灣產生協同作用。房地產顧問公司預計，九龍東在未來十年內潛在土地增長至14萬方呎淨面積，帶動該區甲級寫字樓供應增至2,600萬方呎淨面積。

空置率降 甲廈價飛升

未來多個政府部門亦會進駐啟德新發展區，較矚目為灣仔海旁的三座政府辦公大樓，包括入境事務大樓、稅務大樓及灣仔政府大樓。於啟德郵輪碼頭、鐵路網絡及貫通區內的單軌列車等基建落成後，未來九龍東的商、旅需求有望逐步提升。

美聯商業助理區域營業董事甘廣然稱，受惠「起動九龍東」計劃，該區商廈吸納力強，空置率由本年初約3.5%降至七月的約3%；而甲廈價格「起飛」，截至八月中，平均每方呎售價已達7,200元水平，而平均呎租達20元。

九龍東甲廈仍較傳統核心商業區低水，更可提供較大型樓面的優質寫字樓，故吸引不少跨國金融企業進駐，當中不乏大型保險集團。他稱，目前已有八成大型保險集團進駐九龍灣及觀塘區，包括宏利、友邦、AXA安盛、蘇黎世及藍十字保險等。然而，九龍東若冀轉型為核心商業區，需在着手活化工廈或回收物業重新發展方面，惟大部分工廈業權分散，成為一大阻礙，導致九龍東轉型緩慢。

宏利AXA友邦進駐觀塘

宏利金融（00945）是首家進駐東九龍的大型保險公司，2010年就把香港總部搬遷至觀塘偉業街，目前租用達50萬平方呎樓面，是該物業最大租戶，故物業亦易名為宏利金融中心。宏利指，已將大部分經銷團隊都搬到該址，新辦公室設有多間會議室及培訓設施，可用作見客及培訓需要。

除宏利外，友邦保險（01299）及AXA安盛都先後承租位於觀塘巧明街的One Landmark East。其中，AXA安盛去年一次過租下10層樓面，超過20萬方呎，並獲得大廈的命名權，現時One Landmark East經已易名為AXA Tower（安盛金融大樓），除將大量前線員工的寫字樓搬到觀塘之外，早前亦將培訓中心由灣仔搬往九龍灣的國際交易中心。

租金低水配合經營策略

AXA安盛首席營銷總監馮偉昌指，公司逐步計劃將分布於灣仔、銅鑼灣及尖沙咀的辦公室及培訓中心遷往九龍東，租金是主要原因。他指公司規模擴充，前線銷售人員數目增加，需要更多寫字樓空間，但核心商業區寫字樓供應不足，而且租金高企，故需要租用其他地段的寫字樓配合公司的發展。

馮偉昌稱：「前線保險銷售人員時常會出外見客，所以我們認為資源應該放在培訓、產品研發或者客戶服務方面，而不是全放到租金之上。

馮偉昌認為，觀塘及九龍灣都是鐵路沿線地方，附近亦有APM等的大型商場，另政府有意將九龍東發展成第二個核心商業區（CBD2），故搬遷到工廠區對公司形象不會構成太大影響。

觀塘配套未完善

政府銳意將九龍東打造成CBD2，觀塘為其中一個重點發展的區域。不過，有在這新寫字樓上班的人認為區內配套不足，觀塘距離成為新金融區仍然有一大段距離。

從事保險業的余先生，目前在觀塘Two Landmark East上班，但辦公室周邊的配套設施較差。他稱：「朝早上班時間，行經港鐵站的天橋就非常擠迫，附近道路亦非常狹窄，經常有手推車出入，與行人爭路，且經常有貨車在路邊上落貨，行人有時甚至要走出馬路，都幾危險。」

食肆健康餐吸引OL

他指，相對以往在太古坊上班，大廈與大廈之間有天橋連接。另雖然食飯時間都要輪候，但絕對沒有現時那麼混亂。

一家位於興業街的茶餐廳，負責人黃先生就表示，他們的客源主要來自附近工廠大廈寫字樓，而區內新建了不少商業寫字樓，茶餐廳更特意為此加入健康餐，以吸引OL幫襯，雖然人流是增加了，不過食飯時間仍然只有一小時，食客不會花太多時間輪候位置，所以生意額其實沒因此增加。