卓百德：樓市無泡

樓價今年至今已升逾10%，大量單位成交價早已突破九七年高位，樓市是否有力再上？摩根士丹利前董事總經理、Portwood Capital董事總經理卓百德（Peter Churchouse）認為，現時本地樓市沒有泡沫，樓價至今年底仍有5%上升空間，但港府推壓抑樓價措施及歐美經濟惡化等風險存在。

卓百德解釋：「要斷定樓市是否有泡沫，要視乎幾個因素。首先，主要參考指標有無大幅偏離長期平均值，譬如每月住宅成交量及市民供樓負擔比率等，但近月成交遠低於萬五宗，按我自己計算的負擔比率，雖已高於長期平均值，但未突破『警戒線』，加上按息處歷史低位約2.5%，遠低於四十年平均的7%，而利息未來一、兩年難顯著上升，市民的供樓能力未見受壓。」

六成港人有能力買樓

一般供樓負擔比率以全港平均樓價及收入來計算，卓百德則用「上車盤」樓價來計，他的「上車盤」所指是非市區（如元朗、天水圍）及面積約500平方呎的二手樓。根據他的計法，現時有60%港人買得起樓（供樓支出佔收入低於50%），在九七年樓市高峰時，有能力買樓的僅佔30至35%，再追溯至八十年代尾的樓市泡沫爆破前，更只有5至7%人有能力置業。

環球經濟隱憂勿忽視

本地樓市「底子」仍然健康，但卓百德提醒不能忽視環球經濟存在隱憂，「歐洲和美國兩大全球經濟增長引擎動力減慢，有人認為中國可以支撐起全世界，但我不這樣認為，中國官員說經濟增長有7.5%，數字是可以製造或幻想出來的，從電力和水泥需求、貨幣供應增長和鐵路貨運量等來看，我估計內地經濟實際增長遠低於7.5%。」

當全球經濟增速放慢，香港樓市動力也隨之減速，「樓價自去年六月至今年一月跌了約10%，其後反彈約12%，復甦較我預期急，估計是中國上半年放鬆銀根，以及港府新班子上場後，樓市反應正面所致。經濟各方面我多少可以掌握，但港府政策實在難以估計。」

被問及新班子至今的房屋政策，他說未見到政府顯著增加土地及公屋供應去穩定樓價，並形容政策只是「洗牌」，然後再「派牌」，並沒有增加枱面上「牌」的數目。「我不是說政府要壓低樓價，但至少要令樓價穩定的話，根據最簡單的經濟學理論，增加供應，價格便自然向下。」

轟公屋質差遠遜星洲

居港三十二年的卓百德又相當不滿港府沒有提供具質素的公屋，「85%新加坡人住公營房屋，一個家庭單位面積超過900平方呎，香港公屋大概450至500平方呎，質素實在差勁（terrible）。我們是全球最富裕的地區之一，有能力建較像樣的公屋，但現實是駭人（shocking）的水準！」

對於低收入階層，卓百德認為，政府可以較市值低的租金，讓有需要人士租住公共房屋，但不是資助市民買樓，房屋政策應該用經濟，而非政治思維去解決，房屋政策並且要公平，舉例供樓利息開支稅務寬減便可惠及所有人。

「好多人投訴買不起樓，於是叫政府幫手，我想問大家都有交稅，為甚麼政府要幫助10%人買樓，而不幫另外90%呢？根據聯合國憲章，公共政策是要每個政府讓人民有容身居所的權利，但現在演變成要讓市民有擁有物業的權利，全世界都一樣，克林頓、布殊都用這招，告訴選民每人都可以擁有自己的Dream House，房地美和房利美等借愈來愈多錢，予那些愈來愈低收入的美國人，結果造成金融災難。」

年輕人買樓忌心頭高

他寄語年輕人買樓心頭先不要太高，「為甚麼『上車』要買市區或者新樓？一個25歲的小伙子沒本事要求太多，一九七八年我第一次買樓，是一個在倫敦的破舊小單位，價錢是我可以負擔的，還要自己落手落腳裝修，當時我怎會想過在Chelsea那些富裕地段置業？那個小單位我保留了二十五年，結果賺了大錢。」

力撐長線投資 好股勿掉

「對沖基金今年回報曾升約2%，同期道指升約12%，那些對沖基金經理、高頻、高速交易員，他們拚命跑，卻跑輸大市，那倒不如買入及持有優質股票，譬如蘋果公司和寶潔（P&G），投資者應該冷靜一點，不用每分鐘緊盯市場，不要今日見股價升或跌少少，就賣掉好股。」好多人認為長線投資已死，但卓百德力撐這個傳統投資智慧，而且生活細節可以提供投資貼士。

「老婆多年前跟我說人人都用iPod，蘋果公司股票應該不錯，我當時無理會她，我現在認為應該多聽身邊一些非專家的意見。」不久前他留意到新西蘭白色家電商Fisher & Paykel，所生產的雪櫃和洗碗碟機設計新穎，且環保節能，他也即管看看該公司股價走勢。

卓百德說自己始終專長地產分析，投行出身的細仔Tama Churchouse現在負責管理公司旗下Portwood Portfolio，而該基金七月份蘋果公司持倉約3.95%，根據Tama的每月報告，基金很樂意繼續逢低吸納蘋果公司股份。

建議買入亞洲區REITs

卓百德每月都會發表Asia Hard Assets報告，七月號便推介房地產投資信託基金（REITs），並提到有近二十年歷史的美國商場REIT─Simon Property Group等，他認為投資者若無能力買樓投資（他一直認為物業是非常好的退休投資工具），REITs和地產股可以是「磚頭」的替代品，理論上，股價會跟隨物業價值上升。

「我會建議買入不同地區和物業組合的REITs，那是很好的分散投資（組合已包括各國貨幣），我看好寫字樓市場，它較少政策不明朗風險，可留意日本Nippon Building Fund，香港的冠君（02778）也不錯，但它同時持有商場和酒店，不是純寫字樓組合。」

卓百德認為，香港商廈空置率僅5至6%，從全球水平看來偏低，本地長期平均每年吸納量逾300萬平方呎，而未來三至四年每年供應少於150萬平方呎，即使經濟存隱憂，但在供應偏緊下，空置率難顯著攀升，等於租金築了個底部。

看好日本商廈租金見底

他看好日本商廈，認為當地空置率已見頂，租金見底。以日本Nippon Building Fund為例，該信託基金由三井不動產於○一年發行，上市至今將股息再投資的話，年總回報近7%，期內日本通縮0.2%。

「我喜歡股息，如果一個REITs組合孳息率超過6%，相對銀行存款，回報很不錯，相對股票，股價波動性較小。REITs讓一般個人都可買到甲級寫字樓、商場、酒店等，就算你有財力買到，每年也要花不少錢請專業人士去管理。」他最後不忘提醒投資者「肥尾風險」，包括希臘退出歐盟及美國「財政懸崖」等發生機會率低，但不等於零的事件出現。

卓百德小檔案

出生地：新西蘭

婚姻狀況：已婚，育有兩子一女

現職：Portwood Capital董事總經理

履歷：04年出任LIM Advisors董事、93年出任摩根士丹利董事總經理、88年加入摩根士丹利任地產分析員

興趣：揚帆出海，收藏名畫