劏房難按揭分契有商量

「僭建」、「劏房」及「分契樓」問題成為近日樓市熱門話題。筆者見有人將「劏房」與「分契樓」混淆，或將「劏房」視為合法化的「分契樓」。雖然「劏房」與「分契樓」普遍集中舊區，不少物業被分割成數個單位作獨立出租用途，確有些相似，但事實上，兩者有莫大分別，銀行在按揭取態亦有異。

根據屋宇署資料，「分間樓宇單位」俗稱為「劏房」，是指一個單位被分間成兩個或以上的獨立單位。對於不影響樓宇結構的輕度改裝，可由認可的承建商代為處理，未必需要向屋宇署申請。

分契手續需律師處理

另外，有部分買家選擇將分間單位用作出租用途，過度的改裝「劏房」以致超出樓宇負荷，影響結構則屬違法，情況類似「僭建」，屋宇署有權要求業主清拆及還原單位，甚至釘契，讓物業無法進行買賣，轉售風險偏高，因此銀行一般不會接受此類物業的按揭申請。

至於「分契樓」，可以涉及單位間隔上的分割，同時亦牽涉單位業權上的分割，分契手續需由律師處理及於土地註冊處登記，一經辦妥，各單位便擁有獨立的業權，可以有效文件為依據，自由買賣或出租。

「分契樓」在間隔上的改動，務必要取得屋宇署的批准和同意及符合規定比例，以不影響樓宇的結構、不阻塞走火通道、不影響排水及通風系統為原則，與「劏房」比較，程序嚴謹得多，並受到法律約束力。對於承做按揭的銀行而言，較為有保障。儘管如此，不乏「分契樓」坐落舊區，或屬「分契唐樓」，涉及的業權較為複雜，並非所有銀行均樂意承做此類「分契樓」按揭。

現時，市場上承做分契樓按揭以財務機構為主，按揭利率與條款亦因人而異。

即使買家有資金一筆過支付樓價的準備，購買此類物業前宜諮詢律師意見，了解單位業權是否完整，以免影響日後轉售。