置業 Q & A：自住物業先賣後買非上算

黃小姐︰本人想趁樓價高位將自置物業賣出，待幾年後樓市調整後再入市。不過，朋友卻反對我的想法，認為放棄自置物業後，長期交租不划算，請問我應該如何去做？

答:過去兩年，香港經濟未見突飛猛進，甚至外圍經濟總是存在眾多不明朗因素，但香港樓價不但沒有下跌，甚至有愈來愈高不可攀的感覺。

本港樓價高企，究竟應不應該將手持的物業出售，等待樓價下跌後再將物業買回？

筆者一向都認為，現時樓價根本不配合現在的經濟環境及市民大眾的負擔能力，所以即使今、明兩年樓價不跌，也不代表可長期企穩在現水平。不過，若果現在大家真的想將手上的物業出售，等待樓價下跌後再將物業買回，就要計一計算，看看這樣做划不划算，考慮的因素應該包括︰

租金買賣成本要識計

（1）等待的時間︰等待是有成本的，因為將物業賣出後，大家要租地方住，自然有租金的支出。假設一個面積500方呎的單位，市值350萬元。要租住一個同樣大小單位，呎租約20至22元，即每月租金約10,000至11,000元。一年的租金就等於12萬至13萬元，約要等三年樓價才跌的話，租金成本就要約40萬元。

自置物業也有成本，如差餉、管理費、供樓的利息（不計本金）等，閒閒地每月也要六、七千元。如果我們將兩者相減，一年的等待成本將會是5萬元左右，等三年是15萬元，等五年是25萬元。

（2）買賣的成本︰先不計特別印花稅，單計地產代理佣金和印花稅，每次買賣都要樓價的2至3%，一賣一買合共就是5至6%。

（3）預期樓價的跌幅︰以350萬元的樓價計，跌一成即等於35萬元，跌兩成即等於70萬元，跌三成即等於105萬元。以上的例子，假設單位呎價7,000元，跌三成即跌至5,000元，有無可能發生？

短期樓價大跌機會微

總括來說，有以下建議:（1）如果你期望未來一年樓價可以跌一至兩成，令你可以現在將物業賣出，很快就可以買番平樓的話，筆者奉勸大家，成事的機會很低。

（2）你可以等長久些，如三至五年，但預期樓價只跌10至15%的話，筆者亦奉勸大家不值得去博。因為現在將物業出售，等待樓價下跌後再將物業買回，其實當中也有一定的成本，如果只為10至15%的樓價去博，根本不值得。

（3）你可以等三至五年，又肯定自己能有耐性等樓市發生另一個低谷的話，筆者才贊同大家可以一試。

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