投資SUN角度：地產股未脫韁

香港上月被英國《經濟學人》旗下的經濟學人智庫選為全球最宜居住的城市，皆因郊野公園近在咫尺，如此答案信服與否，確實見仁見智，但若說香港是全球居住成本最貴的城市，尤其是住屋成本，舉腳贊成的人肯定多到睇唔到龍尾。

長實（00001）以高於預期價格投得荃灣灣畔項目，九龍站天璽高層特色戶呎價破5萬元，一向被視為上車盤的沙田第一城，呎價三個月內兩度破頂，幾個買家爭搶一盤，朝租晚售，業主簽約玩失蹤，賠訂、反價等樓市癲狂的新聞，上周又不斷巡迴上演。不過，美國的低息年代，起碼延續至一四年，聯繫匯率制度下，香港只有死跟，每周update的中原樓價指數早已升破九七高位，上周五報106.85；按揭利率又由以往高至10厘，降至1至2厘或以下，供樓成本超低所催生的地產牛市，愈走愈快。

樓價高不利民生，樓市一旦劈價造成的遺害卻更深，梁特首雖話會推更多招數，但上屆政府歎慢板，依家才急起直追，增加供應都要幾年後見效，遠水豈能救近火。

近年有感樓價過高套現租樓住的人士，加埋一直等樓價跌、未圓夢的上車人士，眼見樓價一直唔回頭，心急如焚。細價樓近日被瘋搶，參與的是一班實際用家，正正是大家進入一個panic buying的開始，害怕今日的高位將是明日的低位。參考過去，當樓市出現如此狀況，已接近牛市的尾聲，只是這個尾浪是一年還是三數年，就真是一個人人想知的天機。

恒生地產分類指數二○○七年十二月衝高至四萬點以上便無以為繼，上周五收報27,028點，較高位低三分一，反映的是地產股跟樓價走勢脫節。即使地產股六月以來表現跑贏，股價跟○七年高位仍有一大段距離，股價較帳面值有折讓，買唔到樓的不妨轉為留意地產股，起碼還有追落後空間，流通性強，一旦市況唔對路都容易轉身。

長實值博率不俗

幾隻龍頭股當中，以恒地（00012）股價折讓最大，每股帳面值78元，股價只有47.6元。長實的帳面值132元，現價110.1元，折讓唔夠恒地咁大，但中期業績較預期佳，不少大行都齊齊讚好，手上現金多，最近出擊奪得灣畔項目，值博率唔低。至於新地（00016）受到管理層涉嫌行賄的影響，股價一度急跌，最近重返紅底股之列，公司有足夠土儲作發展，又持不少收租物業。瑞信月初發表報告，首選就是長實、新地及恒地三大發展商。

其實，要揀地產股，不外乎幾個量度指標，首先當然是公司的銷售表現，樓盤銷情旺，收入才水漲船高。另一指標是股價是否有折讓，現時是房產牛市，股市熊市的不對稱時代，落後的地產股折讓便是其賣點。

此外，負債比率唔高，有足夠土儲，現金流不錯，執行能力高，有效控制建築成本，都是一間良好地產商應具備的條件。上周太古集團配售太古地產（01972），被視為睇淡前景的舉動，但另一方面想，市場可以一次過承受如此大額配售，亦是後市樂觀的表態。