港不如美 轉按無着數

陳先生︰常聽說美國人可以透過轉按減少按揭利息開支，我們也可以照辦煮碗嗎？

答：根據美國最新公布的樓按數字，申請按揭的金額明顯增加，不過大部分都是來自轉按的申請，主要原因是今年初至今，由於資金的不斷湧入，令美國國債孳息率由本來已十分低的水平進一步下降，連帶物業按揭息率也跌至有史以來的低位。

受到低息的吸引，美國不少現有業主選擇向銀行申請轉按，雖然當中需要再次繳付手續費和律師費等費用，但在除笨有精之下，不少美國業主在今年轉按，令按揭貸款量有所增加。

美國樓按花款多

雖然我們經常提及香港聯繫匯率制度之下，香港的利率一般都會跟着美國利率走，即美國利率下跌，香港的利率也同樣下跌。事實上，香港十年期政府債券的孳息率由今年初的1.5%，下降至現時的1%，走勢和美國國債近似。不過，大家要留意的是，香港的住宅按揭制度和美國很不同。

在香港，業主可選擇的按揭方式只有兩個，一個是和最優惠利率掛鈎，俗稱「P」按；一個是和銀行同業拆息掛鈎的，俗稱「H」按。在美國，業主除了以上的選擇外，還有定息的選擇，而且定息期可以長達十五年或者是三十年。

和美國相反，由於香港少有定息按揭的選擇，雖然P或H息在今年初至今都沒有上升，反而H息還有少許的下降，但這沒有令新做按揭貸款者有利，因為香港的按揭選擇除了是和P或H掛鈎外，每一個新做的按揭貸款，銀行都會在貸款息率上加一個「調節因子」，如P-?%或H+?%。

換樓借錢捱高息

由於○八年金融海嘯後貸款需求減少，加上銀行水浸，令當時銀行在調節因子上做得很進取，如有史以來最低的P-3.25%、或H+0.6%等。及至二○一一年，銀行開始大幅上調新做按揭的「調節因子」，如加至P-2.5%、或H+1.5%。所以，過去一年，香港不但沒有出現像美國的轉按潮，甚至出現相反的現象，不少打算換樓的業主，由於過去的舊按揭享有一個極低的「調節因子」，若賣樓後要重新申請按揭，要承受一個較高的「調節因子」，令換樓後不但要供一個較高的樓價，而且同時要支付一個較高的按揭利息，變成雙重負擔，當中確實令不少人打消換樓的念頭。

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