Fundman睇市：內房股受制「無形之手」

昨日期指結算日，港股升310點報19,585點，港匯連續兩日強勢，由上周五7.7587，拾級升到尋日見7.7550，乃七月下旬以來最高，以前港元走強多數股市得益，但連日港股成交奀到極，港元走強相信同資金見歐元行三步退兩步，搵其他掛鈎貨幣避險有關。

滙控短期難言樂觀

收市後滙控（00005）公布半年業績，稅前溢利127億美元，高過市場預期，但主要是能見度低的投資收益，稍高過預期帶動，睇清細節後，滙控在倫敦股價也先升後回。值得一提，期內平均股東權益回報率滑落至10.5%，同管理層12至15%目標仲有一段距離，刻下歐洲經濟大吹淡風，開源難（收入不易有可觀增長），惟有繼續節流，滙控員工由高峰29.9萬，減至目前27.15萬，但大行估計節流計劃仲要持續到明年底，加埋要符合《巴塞爾資本協定三》的資本需要，仲有凍結股息或者集資的可能性，彈到65元水平，感覺是食之無味、棄之可惜也。

滬綜指昨跌19點報2,110點，皆因七月七日內地頒布新退市規定（連續二十個交易日低於面值以下，要面臨退市），估計將有大批植物股被迫退市。

尋日同內房股老總飯聚，直言最近三、四個月，旗下新盤開售，久久未見的排隊人龍又再出現。內地券商話此乃「剛性需求（用家）」，積壓多時的購買力重新入市，但老總直言，更大誘因是去年內地銀行，配合國家壓抑樓價國策，幾乎是按揭免問，今年貸款無出路，中小企及出口製造業放貸風險奇高，銀行對準業主態度一百八十度轉變，多多益善爭生意，也衍生出一個樓市小陽春。不過，中央連番強調要維護樓市調控成果，下半年其他行家推盤，估計加幅會相當克制，以免再次觸動中央神經，觸發新一輪限制樓價措施出台，相信也是近幾個月內房股股價跟隨成交回升，衝一浸之後，開始慢下來的主因。

香港地產股近年維持低落成及銷售量，卻坐擁龐大土地儲備，但資產價格完全市場化，透明度高，可以靠手上餘下項目估值去計價。對比下，內房股情況唔同，今時今日，愈來愈似內銀及資源股，營運表現愈來愈受政府「無形之手」左右，亦即是賓架們常說的「政策風險」。

這情況下，抵買與否便變得比較難去衡量，因為一旦出現調控或銀行收緊貸款，內房企業售樓量可以快速萎縮，業績可預測性相對變低，估值也需要加上合理折讓。像剛發盈警的富力（02777），往績市盈率5.2倍，迷信PE的可能覺得好抵，但誰又能預測未來六至十八個月的售樓量是否能維持高水平。也難怪近年，愈來愈多大孖沙，情願買內房股高息債券，至少大家都知道只要唔執笠，每年10至20厘的回報是輕易袋袋平安，唔使理中央點諗。