樓市亂局其來有自 穩定供地王道之選

樓市現正亂成一團！這邊廂置業者追價撲上車，那邊廂政府公布未來三、四年私樓供應達六萬五千伙，儘管長線供應充足，但貨尾量創紀錄新低，有新盤上市即迅速獲市場吸納，形成長期走勢不明朗惟短期熱火朝天，造成此亂局的正是港府過往欠缺長遠房屋規劃，再次印證遠水不能救近火之道理，現時港府所能做的是保持土地供應穩定，免得樓價再坐過山車。

根據政府統計數字，截至今年第二季住宅施工量升至一萬零二百伙，一方面施工量已接近去年全年，另方面上半年落成單位只及去年之兩成四，全年亦僅八千伙私樓落成。「未來新高」和「目下新低」狹路相逢，樓市走勢不但令市民無所適從，亦可能令新政府大亂陣腳，倉卒推出新措施都僅是治標，更扭曲了市場操作，不如繼續平穩推出土地供應才是治本之策。

前任政府猛然醒覺，以增加土地供應來為樓市降溫，可是今年出現異常的青黃不接惡果，「無殼蝸牛」上車願望更為遙遠，所有藍圖包括公屋、居屋、夾屋、青年宿舍、置安心等，均需時間去完成。無可否認，一切計劃順利的話，在三、四年後，無論公樓及私樓將供應無虞，但市民耐性有限，新班子的壓力亦不小。

到樓宇供應量逐步達到政府目標的每年兩萬伙之後，供需將取得平衡，樓市平穩亦可期。發展商樂於貨如輪轉，有充足土地儲備可供選擇，賣樓套現再補充土儲。不過，前提是土地供應需穩定，讓發展商和置業者均心中有數，而非像股市般時升時跌。

原本以為梁振英上任後會冷卻樓市，豈料新居屋措施令「上車盤」樓價火上加油，網上民調認為短期樓價上升的比例，亦即時急升超過十個百分點。政府已出盡法寶，坊間的獻計亦多如牛毛，可是任何政策均有正副作用，外圍經濟狀況亦如霧裏看花，時好時壞，一時間推出太多措施，不但令市場難以消化，到作用發酵之時如萬箭齊發，將樓市推倒更鑄成大錯。

過往兩屆政府的樓市政策教訓是一時過火、一時又過冷，見樓價出現跌勢，連興建當中之居屋亦要叫停。樓市政策最需要是持之以恒，土地供應勿忽冷忽熱，讓供應追上需求，照顧各個階層的住屋需要。

近日二手居屋的升勢令人側目，市場的即時反應往往被放大，置業者亦多有羊群心態，樓價回落不但遲遲未見成事，反而愈升愈高，今年樓價再升達百分之九，有意置業者急如熱鍋上的螞蟻，但認清長線供應充足的事實後，便覺買樓不應急於一時。

目前環境仍傾向於有利樓市，各主要工業國的通脹均處於低水平，形成低息環境可再持續一段時間，但一五、一六年可能亦是樓價十五十六時，除了私樓供應達到高峰之外，公營房屋陸續交貨，美國接近零息的貨幣政策也可能生變。長遠事誰也沒有水晶球，但供需定律經得起時間考驗，推地繼續一幅接一幅，「遠水」終亦可見成效。