睇好樓市 不妨買地產股

呂小姐︰近日不少報道都說地產股抵買,請問是否應該入市?

答:近日有人認為地產股股價落後於樓價,令地產股股價相對於其資產值出現大幅折讓,認為現時是合適時機入市買地產股。

所持的論點包括:(1)過去三年間樓價上升五成,但地產股平均回報只有10%;(2)地產股的資產淨值折讓率高達40%,遠高於長期平均折讓率;(3)新地高層被查事件相信不會禍及上市公司或整個地產業;(4)新特首承諾不會大力打壓樓市。

資產淨值大幅折讓

對於「買樓不如買地產股」的論點,筆者完全贊同,因為如果讀者真的看好香港樓市前景的話,買地產股確實較買樓更吸引,更有值博率。首先,以入市價計,買樓要支付100%的市價,但買地產股就有折讓,如地產公司持有100元的地皮和未出售單位,你現在平均只需用大約60至70元就可以買到,可有30至40%的折讓。

另外,以賣出價計,買地產股同樣有機會、有好處。由於香港的地產商很有創意,很多時可以用不同的方法,例如將單位變大,或將價位抬高(透過宣傳、包裝等方式),有機會將資產進一步發水,變相加大套現時的價值。一來一回,隨時可以比樓價的升幅高幾成。

以上的結論有先決條件,就是讀者必須真的看好香港樓市的前景。因為地產商的運作模式是利用槓桿進行發展。地產商向銀行貸款買地和發展,發展後將物業單位賣出套現,在還款給銀行後,餘下的就是發展商的利潤。如果發展期間樓價上升,發展商不但賺了「加工費」,更賺了「原材料(地皮)」價格的升幅。

股價反映市場預期

買地產股就像買香港樓市遠期期貨一樣,不但買明天樓價是升是跌,更是買未來幾年樓價是升是跌。由於買地產股就如買遠期期貨一樣,只要投資者預期未來樓市一面向好,即使今天樓價未出現巨大升幅,期貨合約(地產股股價)一樣可以大升,情況就像近日美國天氣乾旱令農產品失收,農產品期貨價格已即時被大幅炒上一樣。

所以投資者要留意,雖然今天地產股普遍出現大幅的折讓,但背後的原因可以是投資者對香港樓市不看好,認為樓價有機會見頂、甚至在未來一段時間會回落,所以地產股股價才先行反映,形成現時的巨大折讓。當然,可以是投資者錯估形勢,香港樓市不但未見頂、甚至往後幾年可再創新高也說不定。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答,歡迎電郵至:property@on.cc

搵樓18即睇最新樓價走勢、最全面地產新聞及筍盤情報

「Money18免費即秒股票報價網站」現推出8升級功能,財經資訊,實時實發!

進邦滙理研究部總監 梁偉民

本港樓價在過去三年間上升五成。