Fundman睇市：內房股有條件領風騷

上周四，中國與歐央行齊齊減息，如果周四收市前知道聯手行動，恐怕問一百個賭仔，九十九個會揸重貨兼買埋期指過夜，但結果係點，大家有目共睹，唔只低開，滬綜指更一度跌到2,185點接近半年低位，可見股市之中，即使未卜先知，有時也難以猜度投資者耐人尋味的反應。

炒股唔炒市，上半年恒指波幅唔大，但部分股份升幅唔嘢小，半年時間，新世界（00017）升57.8%，騰訊（00700）升50.9%，兩隻內房股中國海外（00688）及潤地（01109）分別升47.3%及31.2%，如果以年率計，押中這幾隻股票回報相當和味。觀乎○九年中央開始打擊樓市炒風已初見成效，為防樓市硬着陸，政策逐漸由緊轉鬆，估計下半年內房股依然具獨領風騷條件。反而，本地地產股上半年表現參差，與樓價嚴重背馳，相信下半年極有機會，來一次大幅修正。

港匯輾轉從五月7.77升番去7.753，逼近強方兌換保證，恒指亦由萬八點回到接近兩萬關口，各國央行放水推波助瀾，基金經理風險胃納回升，路人皆見。有趣的是，傳統risk on期間無運行的公用股及REITs，今浪居然升埋一份，上周五領匯（00823）、置富（00778）及陽光房產（00435）齊創五十二周新高，可見芬佬一方面對股市步步為營，怕輸又要買，反而對低息期「有排玩」信心不斷增強，一直向high yield股身上加注。

至愛的領匯往績息率已跌穿4厘，亦係本地唯一較資產有溢價的REIT，持貨者大可放心，但新資金入市短期值博率猶如雞肋。最近，越秀（00123）向越秀房託（00405）注入價值過百億的廣州IFC，這蛇吞象的交易，寄給股東的通函成本電話簿咁厚，唔知有幾多股東有耐性睇完？

越房恐跑輸同業

由注入資產折讓，到避免越房股東派息即時被攤薄，越秀使出了不少財技，為酒店及服務住宅初期營運補貼，大股東收取遞延股份，變相放棄部分股息；未來批股設定最低3.56元下限；為免套戥活動影響批股，仲有特別股息等等，處處可見交易的精心部署。

正所謂小人之心度君子之腹，股市追求短利乃人之常情，項目長遠（可能是三至五年後）潛力再好，千算萬算只令短期派息不減，未知下月特別股東會能否安撫一眾好息之徒？每次有控股公司向子公司注資，筆者也特別多懷疑，尤其交易動機。簡單講，複雜補貼說明IFC未成熟是事實，若直說越秀要減磅，等輕身上路應付其他投資，筆者或許更接受，但以此均衡越房目前簡單的組合風險（估計注資後佔兩年收入五成以上），有點說不過去，特別股東會過關後會有巨型批股，基金要買應不急於一時，恐怕七月表決前，升幅未必及得上其他幾隻REITs。