財星Column：住房信貸政策 關乎宏調成敗

最近國內住房市場傳言政策鬆綁，市場最為關注的政策，應該是按揭七折優惠利率是否放開。先有央行減息，市場傳出住房按揭貸款七折優惠利率可繼續，後來央行出來闢謠，重申房地產信貸政策並未放鬆；其後有河南省政府部門直接下發文件，要求 「金融機構在風險收益平衡的基礎上，原則上應給予首套房基準利率下浮30%幅度內的優惠」，盡管該政策在媒體上炒得轟轟烈烈，但還沒有實施就夭折。現在我們要問的問題是，對於住房按揭貸款七折優惠利率的政策，為何國內樓市會如此關注，並折騰多次？

我們可以看到，○九至一○年國內住房市場之所以出現瘋狂投機炒作，就在於○八年下半年後貨幣政策全面放鬆，302號文件規定商業性個人住房貸款利率的下降擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付付款比例調整為20%。這樣，居民首次購買普通商品房和改善型自住房，個人住房貸款利率由以往的6.426厘，下降到4.158厘，按揭貸款利率下降幅度達35%。這幾年，國內房價也就是住房按揭貸款七折優惠利率條件下快速飆升的。如果沒有當時住房市場的融資高槓桿率及低成本，要吹一個巨大的房地產泡沫是不可能的。

一○年以來的住房宏觀調控政策，儘管出台的政策內容很多，比如住房限購令、限價令、稅收政策及土地政策調整，但實際上能夠真正推動住房市場轉型，只有差別化的住房信貸政策。這些政策不僅能夠把住房投機炒作者限制其貸款進入市場，或增加進入者融資成本，降低其融資槓桿，而且也全面提升了住房消費者融資成本。比如一○年國十條之後，央行與銀監會出台了《關於完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》的275號文件就規定，一是不允許住房投機炒作者利用銀行信貸進入住房市場（或嚴禁購買第三套及以下用銀行貸款）；二是對於改善性住房購買利率及首付比例上升（貸款利率由4.158厘上升到7.755厘及以上，貸款利率上漲幅度至少不低於87%；首付比例由20%上升到不低於60%）；三是購買首套住房者儘管其貸款利率下限到基準利率0.7倍，但首付比例上升到30%以上。正是有這樣的規定，從而使得多年以來的住房宏觀調控才有一些效果，住房市場出現兩年多的「量降價滯」的僵局。

利益集團蠢蠢欲動

在「穩增長」政策轉向之後，央行3年多來第一次下調銀行存貸款利率。地方政府、房地產開發、住房投機炒作者及這些群體利益關係十分密切的媒體，以為聞到了兩年來住房宏觀調控政策轉向的契機，從而使得相關利益的各路人馬都蠢蠢欲動，希望借助於住房按揭貸款七折優惠利率來為政策轉向殺開一條血路。不過，事過境遷，不僅央行減息實際上是不對稱減息，存款利率不降反升，而且現在的貨幣市場條件發生了巨大的變化。如從央行統計報告可以看到，○九年一季度的按揭貸款加權利率為4.42厘，而一二年一季度按揭貸款加權利率上升到7.43厘，是○九年的1.68倍。也就是說，央行的不對稱減息，存貸款利率的彈性空間擴大，在利率風險定價自主的情況下，銀行不可能把住房按揭貸款利率做到七折優惠（最低也只是9折優惠利率6.12厘，五年期以上的存款利率可上浮動5.61厘，其中0.5厘是銀行營運成本）。

按揭貸款七折優惠利率之所以被市場如此關注，就在於它是前幾年住房市場泡沫吹大最重要的工具，現在的相關利益集團重新把這個工具搬出，就在於表面上有利於住房消費者進入市場，降低他們購買住房融資成本，但實際上希望這些消費者來承接這個吹大的住房泡沫最後一棒，把房地產的風險轉移到銀行，最後讓全國人民來買單。

同時，我們也應該看到，差別化的住房信貸政策，為當前政府房地產宏觀調控最後一道防線，如果這道防線被房地產市場巨大的利益集團所擊垮，那麼兩年來的房地產宏觀調控也就全部動搖了。對此，中央政府必須密切關注。