股海實戰：地產股估值可望回升

中央送大禮無助兩地股市，滬綜指尋日收市跌穿2,200點，拖累港股由升轉跌，恒指埋單險守萬九點，交投仍未見起色。有內地傳媒批評，政府「維穩」改變咗市場正常規律，反將A股變成「死市」，甚而被說成「殭屍市場」，最終令散戶加速離場。本地薑絕迹，老外喺十八大前亦唔會有大動作，魚缸將繼續一潭死水！

民企股又再當災，據聞瑞金（00246）大股東等相關人士拖欠公司7億多元，而華寶（00336）擬斥5億元回購嘅舉動亦惹疑竇。此外，雨潤（01068）管治水平再遭質疑，尋日股價跌12.7%，成交2.12億元。喺大旺市，民企股冇包袱、靈活性高，PE高一高都係「抵買」；但換着身處如今嘅大淡市，管治問題就成為民企股嘅死穴，容易被人借故攻擊，且影響可大可小。

回說香港，當局將於明年規定地產代理須在二手物業買賣中提供實用面積呎價。試想想，本來一層市值300萬元、建築面積五百呎，實用比率七成嘅二手住宅物業，以目前慣常使用嘅建築面積計呎價係6,000元，但以實用面積計呎價為8,571元，二者存在一定差距，會否影響用家入市意欲，有待觀察。同另一層同樣叫價300萬元、但實用比率僅六成嘅二手樓，即實用面積計呎價達10,000元作比較，相信用家會更容易作出抉擇。

實用比率左右樓價

阿莊相信，當新例實施後，也許同齡嘅二手樓，實用比率較低者嘅做價會有下調壓力，相反實用比率較高者身價會較硬淨。另一個可能出現嘅現象，係樓齡愈大嘅二手樓，樓價會比樓齡較新嘅二手樓更具抗跌力，皆因過去三、四十年，香港住宅物業嘅實用比率與樓齡普遍成反比。

至於一手樓，預計明年中開始實施全以實用面積計價，到時喺市區可能搵唔到實用呎價喺一萬蚊樓下嘅新盤。遊戲規則改變了，但唔代表地主們將無利可圖，只係賣發水麵包嘅暴利年代劃上句號，商家要謀求嘅係合理利潤。近年地主股持續較NAV現大折讓，也許正在反映遊戲規則嘅改變。隨着未來幾年樓市供應量漸趨明朗，畢竟香港地磚頭有價，估值低迷嘅地主股仍有望獲得平反。若撇除樓價因素，免卻繳稅同打理出租物業嘅煩惱，如今投資地主股，較買樓收租吸引。