新界商廈低水 引資金流入

踏入六月份，市場紛紛總結上半年樓市走勢，無疑在農曆年後，樓市投資氣氛持續向好及升溫。不過，在工商舖市場，盤源短缺及價格高企令核心區成交一直未見突出，投資焦點反而落在非核心區。

核心區物業交投萎縮

以往，核心區物業往往是資金聚焦的項目，九七年樓市高峰期，核心區商廈成交量佔整體成交高達46%；○九及一○年，核心區商廈成交量亦佔逾三成；迄至一一年及今年首五個月，核心區商廈成交量已跌至佔兩成多。至於註冊金額方面，九七年時，有64%註冊金額屬於核心區商廈成交；去年及今年首五個月，資金比例已經分別跌至34%及42%。以高速發展及市場關注的東九商業區（觀塘及九龍灣）為例，去年流入該區的資金達近120億元；而一○年的數字僅為63億元；○九年為44億元。

葵荃兩區甲廈呎價6千

今年投資在東九的資金減少，年初迄今，商廈註冊金額僅20多億元，比例低於去年，相信是與東九物業已累升一定升幅，加上今年該區新盤欠奉，市場雖需求不斷，但成交量價均未能突破。

反之，享有低水優勢的新界區，成交表現突出，年內迄今，流入葵涌荃灣商廈市場的資金達15億元之多，該兩區在過去兩年，全年商廈成交金額只有4億元左右。

葵涌及荃灣區的商業元素雖然不及東九，但變身速度加快，而且該區持續有新盤推出，做價較已累升至一定高位的東九區吸引，現時，東九優質甲廈平均呎價已達至8,000餘元；四月時，觀塘敬業街49號高層更以萬元呎價易手，因此葵荃兩區甲廈做價每呎僅6,000餘元水平，對投資者具一定吸引力。

核心區商廈市場長期處於供不應求。筆者相信，在投資低水的誘因下，流入非核心區的資金比例會持續提升。