財星Column：虛假訊息試圖吹起內房泡沫

最近國內住房市場，又出現難以想像的騷動期，一方面近兩年的「量降價滯」的僵局似乎在打破，無論北京這樣的一線城市，還是海口類的二三線城市，儘管房價在些微下跌中，但住房銷售從五月份開始突然出現了很大程度的回升，不少地方的「地王」又開始出現。另一方面，在住房市場銷售回升的同時，不僅政府穩增長一系列經濟刺激政策在陸續出台，而且住房價格將會大幅上漲的輿論及關於當前房地產宏觀調控政策鬆動的謠言四起。面對這種虛與實的大合奏，在不少人看來，如二○○九年那樣的住房市場大繁榮又將開始，新一輪的住房市場爆發式增長又將出現。

事實上，從五月份開始不少地方的住房銷售是在增加，但這是與國內住房市場已經有持續近兩年的「量降價滯」局面相比。其次，住房銷售回升，很大程度上是與住房市場的價格開始下降有關。無論是從國家統計局最近公布的數據來看，還是從中國房地產指數研究院公布的數據來看，五月份全國100個大中型城市的住房基本上是處於下行通道上。可以說，房價下跌住房銷售增加，正是市場機制一種平常反映，根本就不值得大驚小怪。

第三，住房銷售有所增加，很大程度上與最近政府宏觀政策有所轉向，改變了住房市場之預期有關。加上有○九年房地產市場突然爆發式增長經驗，無論是住房消費者還是投機炒作者都可能湧入市場，這可能是當前住房市場銷售突然快速增長最為重要的原因。

正因為，市場預期對住房銷售是如此之重要，也就使最近的時間內，各種關於住房政策鬆綁謠言、購房潮興起、住房如何可獲得暴利、房價將暴漲等的訊息也蜂擁而來。這說明了甚麼？正是說明了房地產開發商、地方政府、住房投機炒作者及強大希望住房價格上漲的既得利益者，正在通過各種方面來操縱市場訊息與社會輿論，以此來改變整個市場預期，讓吹得巨大的房地產泡沫重新吹大。

七折按息無中生有

比如，央行減息問題。當前央行減息對住房會造成不少影響與衝擊，但一些人就把央行降息看是當前住房宏觀調控政策鬆綁，看作是七折優惠住房貸款利率又出現，但實際上，七折優惠利率自二○一○年275號文件實行差別化的信貸利率之後，儘管沒有取消，但只是住房優惠貸款利率下限，即優惠貸款利率不得低於基準利率0.7倍，並沒有說購買首套住房者都可享受這種優惠利率，也沒有說商業銀行對購買首套住房一定要七折優惠利率。而這次央行減息，房地產開發商等卻解釋為重新啟動七折信貸貸款優惠利率。但實際上，在當前的情況下，商業銀行要對住房按揭貸款做七折優惠利率根本就不可能。因就當前的情況來說，住房按揭貸款都是五年期以上的中長期貸款，五年期貸款利率為6.8釐。如果七折優惠，該貸款利率現在為4.76釐；如果八折優惠，該利率為5.44釐；如果八五折優惠，該利率為5.78釐；如果九折優惠，該利率為6.12釐。而當前五年期以上的存款利率為5.1釐；如果該利率向上浮動10%，利率為5.61釐。

從以上比較就會看到，要商業銀行做7折優惠貸款利率，根本就不可能，因為這樣做會導致銀行虧損，用銀行利潤來補貼貸款人，商業銀行是不會幹的，銀行股東也不會同意。但是，房地產開發商及不少媒體則把央行減息解釋為七折住房優惠貸款利率出現，看離譜不離譜。可以說，當前住房市場許多誤導性的訊息就是由此而生。

可以說，就當前國內住房市場形勢來看，儘管眼花繚亂及看上去新一輪的住房市場繁榮又要開始，儘管地方政府推出不少軟性托市政策，但是只是差別化的住房信貸政策不改變，那麼國內住房市場要想再讓住房投機炒者興風作浪根本就不可能，這是判斷國內住房市場最為重要的依據。當前政府要做的，還是要穩定住房市場之預期，不要讓市場許多虛假訊息當道。