實積計價造就低水幻象

二手住宅「實用面積」計價的代理執業通告公布在即，全港50個二手指標屋苑，若採實用面積計價，平均呎價較現時急升逾26%至8,533元，當中實用率高的部分藍籌屋苑如太古城，現呎價與區內新型屋苑嘉亨灣，由原來僅低563元擴大至2,411元，差幅由5.4%變成19.9%，較前增14.5個百分點，意味變相落後可追低水，惟市場指對按揭貸款額不會構成影響。

根據利嘉閣資料研究部數據，現時全港50個二手屋苑平均呎價約6,740元，以平均實用率79%推算，若採用實用面積計價，呎價將跳升至8,533元，升幅26.6%。但事實上，不少實用率高的藍籌大型屋苑，若採用實用面積計價，樓價普遍會變相低水。

新例初期恐生混亂

平均實用率有87%的鰂魚涌太古城，與鄰近的西灣河嘉亨灣建築面積平均呎價11,021元，兩者僅相差563元，差幅5.4%，不過，嘉亨灣平均單位實用率只有約76%，若考慮到兩屋苑單位的實用情況，嘉亨灣實用面積呎價為14,501元，而太古城則只12,090元，兩者差距跳升至19.9%，太古城變相較樓齡新而實用率相對較低的嘉亨灣低水約14.5個百分點。

美聯太古城高級區域經理施衍銘稱，二手住宅稍後以實用面積計價的消息傳出後，業主查詢的個案並不多。他又稱：「立例初期都預咗市場會出現混亂，不過，太古城樓價較新型屋苑低水，可以吸引更多買家入市」。

銀行估價料無影響

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱，現時物業估價主要以市場成交價為參考，雖一般採用建築面積評估，惟建築面積及實用面積轉換只會令物業的平均呎價上升，不會對按揭貸款金額構成影響。

至於新界區屋苑的低水情況更明顯，其中以荃灣麗城花園及深井碧堤半島為例，屋苑平均實用率分別為91%及78%，現建築面積呎價差幅只有16.7%，惟實用面積呎價計價後，兩屋苑呎價差幅升至36.3%，令麗城花園較碧堤半島變相低水19.6個百分點。相同情況在九龍區亦有出現，如老牌屋苑荔枝角美孚新邨與長沙灣宇晴軒，呎價差距由原來約20.2%拉闊至35.3%，屆時美孚新邨將低水達15.1個百分點。