規範物業發展提升環境質素

現時社會對居住環境要求提高，希望物業發展能配合區內環境。而政府作為土地供應之主要源頭，可以怎樣回應這一方面的訴求呢 ?

現時政府賣地的模式包括公開招標或拍賣，無論哪一模式，政府均會預先製作「賣地章程」(Conditions of Sale) 供公眾查閱，作為物業將來的地契。該份賣地章程是由地政總署制訂的，在制訂過程中，政府可就該地段將來之發展模式作較具體規範。此外，在重建項目需修訂契約時，政府亦會就該地段之發展環境質素作出規範。現時政府在地契中有關將來建築物對改善環境(Quality and sustainable Built Environment (QBE)) 常見之要求有以下數點 :

賣地章程限定間距

一、通風廊。為減低市區樓宇過密引起的熱島效應，及能避免將來建成之物業阻礙自然風流動，賣地章程中會訂明該地盤中某些位置不能有建築物，而且清晰標示於平面圖中。從筆者觀察，通風廊普遍寬約15至20米，而且由地盤的一端直線地連到另外一端，以確保物業落成後，自然風依然可以吹到另外一端，維持該區環境及通風。

二、物業間距。在比較大型的地盤，政府賣地章程中會列明樓宇單一平面最大之寬度，從而避免產生屏風樓。舉一個簡單例子，原本發展商為求盡享海景，把物業設計成一座約100米闊之屏風樓。但當物業間距規定實施後，由於賣地章程中限定單一平面不可超過60米闊，因此該100米闊屏風樓將不獲政府部門批准興建。

新批土地須30%綠化

三、物業綠化。為希望物業有綠化之環境，賣地章程中亦註明發展商需於施工前向政府提交物業園林總體規劃圖。當中需註明移除、改動或重新栽種之植物數量，並需符合賣地章程規定。一般來說，現時新批出之土地中，需預留當中20至30%作綠化之用，從而增加市區綠化比率。

除上述三點外，還有其他條款令建築物對環境有更正面影響。若發展商不理會賣地章程有關規定，政府可以不向發展商發出滿意紙(Certificate of Compliance) ，令發展商不能出售物業，嚴重者政府可根據賣地章程收回土地。