樓市「染紅」必須正視 適當分流助穩發展

本港樓市近期升勢轉急，不論一手和二手市場均出現新高價成交，超越九七價的個案不斷湧現，早前由於本港及內地經濟增長放緩，看淡樓市表現的專家及分析員，部分亦逐漸轉口風，估計今年樓市可平穩上升，增幅介乎一成左右。如果樓市仍然處於市民平均可負擔的水平，樓價平穩發展對大部分港人來說，絕對是好事，但樓價已升至目前高位，繼續平穩上升，意味港人在置業時面對的壓力將會有增無減。

參考一個房地產統計網站的資料，本港「買樓痛苦指數」高踞亞洲第一，港人成為高樓價下被壓迫得最慘的一群。在市區買一個普通的五百呎單位，動輒五、六百萬元，以家庭平均月入中位數二萬元計，即使不吃不喝，也要供二十年以上，令不少無殼蝸牛望樓興嘆，想改善現有居住環境的業主，也不敢輕舉妄動。

本港去年的人口普查資料顯示，全港二百三十多萬個家庭中，其中一百二十三多萬個已擁有自置居所，比例超過一半，當中更有超過七十四萬個家庭毋須償付按揭貸款。按道理本港樓市應該已處於平穩發展的成熟階段，不會驟上驟落，但事實並非如此。

主要由於過去一段長時間，港府的房地產政策左搖右擺，而且求量不求質，容許樓市出現大量質素欠佳的居屋和中低價私樓，根本無法滿足中產家庭的住屋需要，樓市存在不少想改善居住條件的換樓需求。再加上近年內地居民來港買樓情況有增無減，這批生力軍湧入，令本港樓價更是易升難跌。

內地居民來港買樓，已經是擋不了的趨勢，但這批外來購買力對本港房地產以投資為主的需求，與本港居民對房地產作為住屋的實際需求，有根本差異，兩者對物業類型的要求和對價格變動的承受能力也不相同，必須作出明確分野，妥善處理。無可否認，增加新的購買力，對振興本港樓市有很大助力，情況一如零售業受惠內地客訪港而大旺特旺，不過本港樓市逐漸「染紅」，激化樓市走向兩極，對本港的樓市政策是一大挑戰，港府亦必須嚴肅處理。

可惜目前本港的樓市政策太凌亂、太複雜，而且頭痛醫頭，腳痛醫腳，只見樹木不見森林，早前推出的所謂「辣招」已經淪為「廢招」，樓市問題繼續在高樓價和供應不足的問題上兜兜轉轉。樓市政策關乎全港民生福祉，決不能急就章，若欠缺全盤規劃，極可能出現好心做壞事，重蹈「八萬五」政策覆轍的慘況。

新政府七月上台後，鑑於樓市目前積壓的問題太多，必須採取措施將樓市重新納入正軌，例如作出長期有系統的規劃，穩定增加土地供應，興建普羅市民可以負擔的住宅單位。

對於有建議本港房屋可以參考新加坡的做法，將房屋分為兩個市場，一個針對本港居民住屋的實際需求，銷售對象必須是港人，另一個可以針對房地產的投資性質，銷售對象開放予所有人士，這不失為可以考慮的做法，既然港府在金融領域上經常與新加坡互相較量，何不在樓市政策上至少做到與獅城看齊的水平？