內地縮本港旺 物業發展過江埋堆

打造地王「你方唱罷我登場」。繼日前鴨脷洲海旁道及西貢碧沙路兩地，每呎樓面地價分別以一萬一千零四十四元及二萬一千三百四十九元標售後，淺水灣一幅地招標，每呎樓面地價估達四萬五千元，料為再賣地呎價新高。賣地再掀打造地王熱潮，顯示新一波樓價漲勢殺到，在細價樓推高一浸後，豪宅再來領衝一程，這樣的交替互動漲升模式，凸顯了炒家、用家的需求泉湧不絕。

這股勢頭迫使市場承認一種現實，一方面是物業供求失衡的預期未扭轉，另一方面資金太多而投資品太少，更強化了物業的需求。在外圍金融危機烽煙未息之際，「磚頭」被作為最可靠的投資品，更加受到人們的追捧。此外，還得認同一種現實，就是香港樓市貴賣貴租回報高、易買易賣流通性強的特質，足以吸引物業的投資資金入場——不管是發展投資，還是炒作投資。

日前標售的鴨脷洲海旁道及西貢碧沙路兩地，皆由近年主力內地地產發展的資金投得，其中一家已幾度積極入標，恐怕背後顯示一種新趨勢：內地在地產發展投資環境緊縮下，內房發展商正將「戰場」移師香港。若然，則可解釋忽然冒勇的投地意欲有甚麼來頭，其實自上世紀後期起，香港與內地物業市場的發展投資，早就是你中有我、我中有你，只是內地調控的嚴厲和長期化，可能形成擠出效應，使內房資金更趨附本港市場。

日前傳有港資在上海的樓盤，做出每平方米二十六點四萬元人民幣的新高價，以本港流行的每呎約逾三萬港元計，顯示兩地豪宅樓價逐漸拉近。而樓價拉近則令本港的物業價值凸顯，因為無論是物業增值預期或收租回報，以及交易、流通的完善與便利，乃至豪宅的宜居質素，都可以勝出。此情況說明，內房發展商將「戰場」移師香港，不惜貴價買地博一鋪，決不是無道理的，也不是盲目莽撞的決策。

如果說內地資金以前是分散式買物業單位作投資，現在恐有「進化」到大舉打入發展投資的勢頭。目前所投細地僅屬小試牛刀，大動作還可能有來。國務院發展研究中心發布的報告顯示，今年百強房企在整體發展上將回復常態增長速度，企業將放緩新動工興建，並控制吸納土地。內房百強當中不少坐擁巨資，沒理由無端閒置，為找出路，日後有更多內房過江龍來港「插旗」，是完全可能的事。

要打入虎踞龍盤的本港樓市，內地資金出價攞地要更進取些就理所當然。這股打造地王的新勢力來港爭食，其對樓市的實質影響，要三、幾年後才真正浮現。眼前貴價搶地，對於復熾的樓價，卻有火上添油功效，事件證實由房地產發展到銷售，內資勢力無形地改造着本港樓市的生態，而本港房產政策應對顯得毫無準備，使本港物業市場在泡沫成因複雜化下，化解風險更形困難，而日後波動的風險勢必更大。