樓市牛氣壓不住 港府辣招如廢招

本港樓市幾年來牛氣未斷，過去一段時期，政府曾以增加供應為主軸，一次又一次出招打壓，直至以額外印花稅為代表的一批最辣招數，看似有打壓效力，但殊不知樓市只沉寂幾個月，再爆出強力升勢，直情接續超越九七價的賽跑，樓市視政府的辣招如無物，宣告辣招調控作用盡廢。樓貴、租貴再上一層樓，勢成困擾民生及營商的一大害，給夕陽政府添亂添煩。

在被稱為「小陽春」的升市中，港樓大玩牛氣音樂椅，由新盤到二手、由市區到新界、由洋樓到唐樓、由細價樓到洋房、豪宅、由住宅到商廈、街舖被輪流炒高。直炒到業主紛封盤反價，炒到買家無貨可追或不敢落疊，而地產代理呈現盤荒、鎖匙盤緊絀，出現罕見的供求脫節景象。樓市顯示了在低息及通脹預期強烈下，高樓價、低成交的特點，充分反映早些年供應斷層的遺禍。

事實上，除了低息、按揭戰持續催化港樓牛氣之外，近期港府驟然縮減推地熱情，以及發展商入標出手偏低，買地胃納滯脹，無疑也向市場傳遞了兩者就供應博弈的訊息。不少市場分析以此為據，將看跌預測改為看升預測，也成為港樓牛氣的心理支撐。不少用家等無可等、忍無可忍，被迫明知樓貴也焗住入市，有可能淪為接火棒一族。

政府許諾的穩定供應，被其年尾頻密推地、年頭疏落推地，有如一時打魚一時曬網的不穩定取態所擊碎。早前辣招推出後，政府一再表明還視情況出招，樓市出人意表的牛氣將辣招變廢招後，政府未見有任何動靜，難免惹市場猜疑，既然辣招已盡出，政府恐已黔驢技窮，視情況出招的說法，不過空言恫嚇而已。睇死政府靠嚇，亦使炒家壯起膽來，看準了大量供應的遠水未到，短期供求仍然極度失衡，留下的炒作時空再玩一把。

香港沒有科學而合理的人口政策，商業發展藍圖也躊躇不定，政府應對住宅供應的決策，始終是盲目失據的，難怪市場睇死政府技窮。然而，炒作的「安全期」是否真如市場所願？這個問題尚有兩睇：一是低息期非如美聯儲承諾到一四年底，隨着美國經濟轉好，提前加息的預期正在冒起恐變現實，息口始終是樓市的敏感元素；二是香港政府換屆在即，政策改變是未來一項重大不確定，恐有突如其來的改變，打擊樓價利好逆轉市況。

繫於決策的不當，引致樓市大幅波動的風險始終存在。鑑於樓市牛氣難壓，推動轉勢因素出現的時點不確定，政策調節供求的要求亦高：從中長期言，供應適時適度、收放自如是基本要求；從短期言，政府除可能增加供應的調節，以及力遏炒風以外，透過加強資訊披露、風險因素宣傳，提示風險，改變市場預期亦很重要。

當前影響樓市的元素，在全球及內地外來影響，以及本港內在供求變化等，多種條件互動下變得相當複雜，無論甚麼單一的市場或行政手段，都難有效地調節樓市，因應市場情況作出快速回應，才能有效發揮作用，才能改變政府調節樓市的被動。