出生率穩步升 換樓潛力巨大

踏入龍年，不少家庭均計劃在這好意頭的年份添丁，本港亦掀起一股「龍B」潮。固然，今年眾多龍B出世將帶動換樓市場，但個人認為龐大的換樓需求將會是較後時間才全面釋放。主要原因是通常家庭在新生命誕生前後，都未必會立即喬遷新居，而是等到小朋友逐漸成長時，換樓的需求才會顯現出來。

大單位有實質需求

雖然如此，但是筆者預計今年換樓市場需求依然高企。根據政府統計處數據顯示，自○三年開始，本港人口出生數目呈升勢，撇除雙非孕婦來港產子的部分，近兩年本港的嬰兒出生數目依然是穩步攀升。

根據資料顯示，只計算父親為港人的本港嬰兒出生數目，○八至一一年間，平均每年約53,798人，較○四年至○七年時平均每年的48,286人，增加逾一成，剛剛過去的二○一一年該數字更達到57,546人創新高。

人口的持續增長，長遠來看確實會對三房等大單位的物業有實質需求，產生一批潛在的換樓客。

此外，雖然外圍一直受到歐債危機影響，但現時本港經濟基調仍算相對穩固，失業率亦仍然低企。根據政府統計處及美聯物業資料研究部的數據顯示，居於私人物業的家庭每月入息中位數自過去數季以來一直穩步增長，於去年第四季錄得約29,500元，表明市民的供樓能力亦增強，有條件負擔較大單位以改善居住環境。

適量放寬按揭限制

事實上，換樓市場是香港物業市場重要的一環，而政府於去年六月推出收緊按揭措施，特別是收緊了中上價住宅物業的按揭成數，不排除令部分想要購置較大單位的換樓客暫時擱置置業計劃。基於人口的增長及經濟的發展，換樓需求不應被長期壓抑，所以適量放寬按揭成數實有助樓市健康發展。