投資商場舖先計風險胃納

近年內地個人遊旅客大幅增加，帶旺整體零售業，亦令一二線消費旺區的商場舖租金上揚。在息率偏低，加上政府繼續徵收住宅物業額外印花稅下，投資商場舖的回報看似可觀。

其中，內地旅客雲集的購物區旺角就有不少主題商場舖，入場門檻較低，頗適合資金有限的小型投資者，而且租金回報平均達4厘至4厘半，不失為資金出路的選擇，但投資者應按個人投資風險承擔及取向，加以分析才作決定。

按揭年期少於住宅

不過，細價商場舖因為涉及的按揭金額一般不比住宅為高，銀行最多承做六成按揭；因此，投資者需有心理準備，要支付較大比例的首期；而且按揭年期平均約十至十二年，亦遠不及住宅的二十至三十年。

再者，市道暢旺時，旺區商場舖不愁租客，租金上揚，投資回報自然可觀。可是，一旦市況逆轉，投資者則要承受納空租、商舖價格下調，甚至舖位不易轉手等風險。

相比街舖，商場所支付的管理費、冷氣及水電費等，一般亦較街舖高。而商場舖經營時間亦有限制，意味租客收入有所規範。更重要的是，商場靠整體租戶組合吸引人流，一旦同場租客質素參差，甚至個別舖位長期丟空，影響整體人流，則投資會受影響。

考慮選址人流管理

商場的地理位置、人流、管理、區域環境變化等，都是商舖價值所在，以及其租金釐定的依據。偏離購物熱點的商場舖，地理條件較差，有機會無法覓得適當租客，導致舖位長期丟空，則租金收入未必可以承擔按揭貸款。

投資者如購入商場舖用作收租用途，必須考慮個人的風險及財政負擔能力。假如舖位長期未能出租，個人的工作收入是否足以支付按揭貸款及利息償還；又萬一遇上經濟逆轉，丟掉工作沒有固定收入，個人的資產又是否足以支持按揭還款。