息口若升 收租客勢縮

陳小姐：加息對樓市影響有幾大？

答：和股市差不多，樓市同樣受着近似的因素所影響，例如經濟前景、資金流動、現價是貴是平（股價或樓價）、息口走勢等（當然有些因素可能對樓市較重要，而對股市不甚重要，如人口結構變化、土地供應等）。

對於樓市的發展，「息口走勢」可算是其中一個重要因素。為甚麼？因為息口從兩方面影響着一個地方對住宅單位的需求。

首先，由於很少人有能力一次過繳付所有樓價，通常都是先付小部分首期，其餘的向銀行申請按揭貸款，形成一個「提前消費」的行為。銀行借錢給業主提前消費是要收成本的，而成本就是樓宇按揭的利息。市場的息口愈高，銀行收取的按揭貸款利息亦愈高。就以一個100萬元的按揭貸款為例，二○一○年時銀行收取的按揭息口為H+0.7%（以新做按揭貸款計），若分二十年攤還，每月還款約4,500元。現時，銀行收取的按揭息口為H+2%（以新做按揭貸款計），同樣分二十年攤還，每月還款約5,100元。

就以上的例子，我們可以看到，如果市場息口上升，供樓的負擔亦同樣上升，少不免會影響市場上潛在買家的購買力，對樓市前景造成影響。

買樓收租回報不吸引

另一方面，買樓除了滿足居住的實質需要外，住宅單位亦成為不少人作為長線投資的工具。從投資角度，買樓可以收租（提供現金流）、亦可以博它升值（提供資產增值的機會）。尤其是收租，更成為不少人買樓投資的主要原因。從這方面，市場息口成為和樓市競逐資金的因素之一，因為銀行的存款利率、保險產品的保證回報、政府或公司債券的孳息率等，都和市場息口息息相關。若市場息口下跌，以上產品的回報都有可能跟着下跌，再和買樓收租（租金和市場息口關係較小、甚至沒關係）比較，可能買樓收租的吸引力會因而上升。同一道理，若市場息口上升，以上產品的回報都有可能跟着上升，再和買樓收租比較，可能買樓收租的吸引力會因而下跌。無時無刻，投資者都在盤算哪一種投資的回報風險比率最吸引，而息口走勢很多時候會影響比較的結果。

港息短期料難大升

所以，一般來說，市場息口上升，買樓收租的吸引力會下降，自然影響了一部分投資的需求，同樣會對樓市前景造成影響。

短期內香港息口沒有突然大升威脅，甚至二○一四年前，港息可能還是維持在現時極低水平（因為香港息口跟美國走，美國聯儲局已宣布二○一四年底前不會加息），預期對樓市不會造成太負面的影響（單單只考慮息口這個因素）。但是，銀行在過去一年多次上調新做按揭息率，令未入市的買家多了負擔，亦影響新買家入市意欲，讀者們務必留意。