市場綜論：從居民用水看住房需求

在內地樓市調控的過程中，其中一個令人困擾的地方，是很難搞清楚真實的地產需求。筆者所指「真實」的地產需求，是指購買房子居住的需求，而並非買來投資或短線炒賣；所以單看樓市的成交量，是不能找到真實需求的。

要看「真實」的地產需求，最理想當然是核查每間屋是否有人居住，但事實上卻不可能做到。內地中信証券研究部剛做了一個研究，應用另一準確地計算房地產的真實需求的方法，就是看看居民生活用水及污水排放增速這兩個指標；如果房屋銷售的增加對應居民用水的增加，意味着房屋真實需求是存在的，房子並未空置；反之若房屋銷售的增加遠較居民用水為高，那麼「真實」的地產需求就存在疑問了。研究不選擇居民用電資料的原因，是因為新電器的增加或更新換代，每年保持一定的增長幅度，實際住房需求並未增加，故未必能反映「真實」的地產需求情況。

指數的結構為：Aij = （Rij / Sij） / （Ri0 / Si0）

其中Rij表示第i年j省居民生活用水或污水排放的增速，Sij表示第i年j省地產銷售面積的增速，Ri0及Si0則代表第i年的全國平均水平。若Aij大於1，即代表居民生活用水及污水排放增速較地產銷售面積的增速為高，表示有「真實」的地產需求。

海南東北省份炒賣嚴重

研究結果指出，地產需求潛力排首位為北京，Aij指數為2.19；其次為上海、天津、福建和浙江，Aij分別為1.65、1.45、1.26及1.22。這些均為直轄市和東部發達的省份，表明在城市化提升過程中，公共服務與基礎設施條件更好的地區將更具吸引力，居民進城和留駐的欲望更強。

另一方面，這些地區的房地產投資依然具潛力，目前市場上討論的人口從大城市流至中小城市，從東部全面流向中西部的現象暫未發生。

相比而言，東北省份如遼寧、吉林標準化指數僅0.7左右，城市空心化問題較突出，海南眾所周知，空置化問題更嚴重，該指標僅0.52，排在榜尾。所以若樓價調整，這些沒有「真實」地產需求的地方省市，下跌速度也會較快。