城市構建把握「黃金五年」

參加研討會，主題為構建香港成一個世界城市（World City）。講者指出香港擁有眾多優勢，包括自由體系、公平制度、法制健全、品質保證、安全、珠三角腹地支援、世界級金融中心及服務平台（包括人才及經驗）等，但欠缺的是城市建設的「硬件」，即是欠缺作為配合「國際都會」級數的前瞻規劃及建設規模，包括酒店、大型購物設施、消閒娛樂（如歌劇院）以至社會設施（包括醫院）等，講者認為趁現時「黃金五年」，應急起直追，否則面對鄰近地區群雄並起，時機錯失之後，將來後悔莫及。

時代轉變 香港未跟上

九七至今，外來「旅客」到港呈「質」及「量」的變化。先講「量」，隨着旅客不斷增加而過夜數目上升，人人皆知的是酒店房間需求急劇上升，近年更以「J」形加速曲線飆升，形成酒店房間超貴，但服務水平下降的問題。至於「質」方面，近年到港的旅客已不再局限於觀光美食，購買高端名牌商品已成基本動作。舉一些誇張的例子，某名牌手袋全球70%的銷售量在香港，面對歐美市場不景，名牌商品都到港設銷售點，公司全球經營策略需為適應世界新潮流而改變，PRADA在港上市是一個很好的例證。

面對這股潮流轉變，對香港產生了「替代化」的影響，指的是遊客區內的商店，舊經營者被願意付高昂租金的名店所取替，「廣東道」成名店總匯是一例，「時代廣場」戲院改名店是另一例。這種連鎖替代效應把整體店舖租金拉高，經營者一方面要提高經營效率，另一方面要調高商品售價，把增加的經營成本轉嫁消費者，最後本地市民要承受較高消費物價，這亦是輸入通脹的一種。

筆者想指出的是，港府似乎未有對應付上述情況，積極作出城市規劃上的針對性調整。市區內人口稠密地區新開發土地等於零，應該檢討現有舊區規劃是否過時。現時「港島」及「油尖旺」各「分區規劃大綱圖」，在該些地區的規劃意圖planning intention（規劃意向）方面，加入應付新增購物潮及酒店房間需求的考慮。對一些區內繁盛地段，現時仍是「RA」（住宅甲類）規劃, 可以考慮改劃為「C」（商業），而個別地塊甚至考慮調升其地積比率上限，這樣可以提高該些地段重建為商業的誘因。

市區周邊地區如大角咀的舊工廈，亦應重劃及研究補地價上的寬減，令市區土地資源獲得充分利用。或許可考慮在西九文化區額外規劃大型購物設施，當然附帶要考慮與舊尖沙咀購物區的聯繫。