銀行轉戰工商廈按揭 凸顯樓市政策僵化

香港雖然號稱國際金融中心，但作為百業之母的銀行業，貸款業務非但未能呈現多元化特色，反而過分集中住宅按揭業務，成為本地銀行業盈利的主要來源。

值得留意的是，向來以住宅物業按揭為主戰場的銀行業，近期將焦點放在工商廈的按揭業務上，並且沿用減按揭利率的傳統促銷手法，以圖爭取更多的市場份額，即使未爆發按揭減價戰，競爭氣氛亦頗濃厚。

個別銀行對優質客戶提供的工商廈按揭利率，可低至二厘六五，與住宅樓按的按息差距僅半厘或以下。一直以來，住宅按揭和工商廈按揭的息差一向介乎零點七五厘至一厘之間，現在息差收窄幅度多達一半，情況值得關注。

銀行業對工商廈按揭業務興趣驟增，相信並非有意將貸款資產的組合多元化，而是有其不得已的苦衷。踏入今年以來，本港住宅物業市場經歷先冷後回暖，銀行樓按生意舉步維艱，主要由於一月份下旬是農曆新年，樓市買賣兩閒，加上樓市當時觀望政府會否出招進一步壓抑炒賣活動，市場缺乏方向，令銀行承做樓按生意倍感困難。

踏入二月份本港樓市雖然已見起色，一手樓和二手樓的交投漸見暢旺，但與高峰期比較仍有一段距離，而且近期達成的交易，要到三、四月才取用按揭貸款，意味銀行業今年首季的住宅按揭業務未必好景。

實際情況當然要看金融管理局公布的官方數字，才可一窺全豹，但銀行業對按揭市場盛衰變化的觸覺，必然遠勝官方公布的延後數據。

金管局的住宅按揭資料顯示，去年十二月未償還按揭貸款總額減至約八千億水平，按月減少百分之零點二，減幅未算太大，卻是○九年三月以來首次回落，對銀行業來說無疑是當頭棒喝，將業界面對的問題公開示眾。如果今年一月份的住宅按揭總額繼續放緩，相信銀行界爭取住宅按揭業務面對的壓力必然更大。

平心而論，今年首季尚有一個多月才結束，即使一月份按揭貸款成績落後目標，甚至整個季度的成績也不標青，亦有餘下三個季度可以追落後，毋須提早發力，銀行業加緊另闢戰線，顯然有更長遠的考慮。

一方面是今年包括香港在內的全球經濟預計將全面放緩，經濟發展以及樓市表現，明天未必比今天好。眼前仍可爭取的業務機會若不把握，未來幾個季度未必有更好的機會可供選擇。

此外，政府推出額外印花稅等行政措施，美其名是遏止樓市炒風，其實是將嬰兒和洗澡水一起倒掉的行徑，令用家深感不便，亦窒礙樓市的正常運作。說來好笑，政府的額外印花稅措施，以及金管局將工商廈的按揭成數收緊至五成，竟然成為銀行業轉戰工商廈按揭的催化劑，相信這也是港府官員始料不及的「收穫」。