樓市小陽春難久 防炒風復熾宜急

恒基地產主席李兆基表示，雖然本港樓市近期出現「小陽春」，但仍較樓市暢旺時遜色得多，樓盤銷售量亦不多。他又認為，內地和本港政府都一直留意住宅供應量，並會提供土地興建中小型單位，所以供應不會出現短缺。從他對樓市淡然的評論中仍不難聽到示警鐘聲。樓市踏入龍年爆出「小陽春」，像黑天鵝般令市場意外，之所以意外，因為有悖從基本面而得的判斷。

「小陽春」說到底，還是供應扭曲的產物，稍早時已有數據顯示落成量不足，是短期供應短絀的訊號；而另一方面，在去年下半年港府接連出招打壓下，觀望後向的購買力，在樓市牛皮中蟄伏等待一段時間後，可能一時間集中釋放出來，於是出現了一個單位幾十組客爭搶，以及代理行「鎖匙盤」沽清的現象。一時間，供需嚴重失衡的情狀，比之港府出辣招前有過之而無不及。

正如李兆基所估計，樓市牛皮居多。這意見指明了「小陽春」不會持久，目前是本港樓市一個不確定的時期，外有歐債危機長期化之虞，中國經濟放緩似乎已成定數；內有本港經濟勢必急速回落，通脹困擾揮不去之憂，樓價升值的憧憬，缺乏有利基本面支撐，不足為道。至於供應扭曲，相信亦是短期現象，因為中小住宅供應在中期逐步釋出是必然的，或會怕突然膨脹多過怕短缺。

一個被視為利好的因素——聯儲局打開了長期低息的窗口，可能拖低本港樓按息率，實際上，銀行減按息的爭奪也浮現了。然而，置業者眼光不能只看短距離，一方面本港在套利資本流入時可以推低按息，流出時也可以推高按息；另一方面銀行爭客要兼顧控制風險，估值寧可謹慎而不敢放縱。因此，這個利好只是短期、不確定的因素，不值過分憧憬。

以往樓市飆高，一個重要的搞手是內地的資金。其實內地資金湧港恐是高潮已過，在調控緊箍咒不鬆口之下，資金外溢效應勢必淡化。何況內地熱錢不是「傻仔錢」，反多是「聰明錢」，買樓目的是投資賺錢，一旦調控當頭，預期炒升值不再，南來買樓意欲可期降低。少了這股購買力，樓市熱度大減幾分絕不出奇。

當然，影響樓市因素的複雜可以超乎想像。以今次「小陽春」的迅猛為例，就很超乎想像，於是值得探究的是，驟然瞓醒撲入樓市的，究竟是用家多還是炒家多，一時不易分辨，因為有的單位成交價，可以超過政府辣招前，這類交易的超乎理性恐非用家所為。對「小陽春」合理的判斷，是一次供求嚴重失衡引起的回光返照，固然是炒家甩貨的良機，也可能是用家接火棒的時候。

很明顯，無論從如何理順供應扭曲的後遺，從如何防範炒風復熾的需要，還是讓市民能合理置業安居，對樓市「小陽春」，政府不可疏於研究掉以輕心。政府如把解決置業難作為重要公共事務，就注定不可半途而廢，若然政府愈打壓，樓市卻愈生猛，政府有何顏面？如何向市民交代？故此，「小陽春」市況也開啟了港府政策靈活性、執行力的嚴峻考驗。