財星Column：樓市續調控地方政府難越雷池

今年以來的內地房地產市場真是風起雲湧、不確定性增多。一方面春節以來各地樓市銷售急劇下跌，從而使得不少地方政府紛紛出台軟性對抗中央政府的救市政策。但無論是蕪湖還是佛山，這些救市政策很快都被中央叫停。另一方面，在市場大造輿論房價不能夠下跌多少的同時，中央政府則反覆地強調，房地產宏觀調控政策不會改變與動搖。

從二○○三年開始到現在，內地房地產宏觀調控就沒有停止過，但在一○年國十條出台之前，中央房地產宏觀調控目標一直放在穩定房價上，到國十條才轉變為嚴厲打擊住房投機炒作。

可以說，作為房地產宏觀調控的目標，讓房價理性回歸基本上形成了共識。比如，從最近的文件及領導人講話來看，讓住房市場價格回歸理性，堅決遏制住房投資投機需求及轉變住房市場性質，不僅成為當前房地產宏觀調控短期目標，也是中央政府宏觀調控經濟政策的一項長期目標。一月三十一日國務院常務會議公告對此也表達得十分清楚，即為了遏制住房投機投資性需求，中央政府不僅會嚴格執行現有的住房政策，而且還會逐漸完善相應的住房政策。最近，溫家寶總理更是直接指出，房地產調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖；二是促進房地產市場長期、穩定、健康發展。也就是說，當前內地房地產宏觀調控目標愈來愈清楚、具體與細化。因此，地方政府出台任何與這個目標相悖的政策，被叫停也是自然。

促使樓價回歸合理水平

當前內地房地產宏觀調控目標，就是要讓內地住房市場的價格回歸到一個合理水平。這裏又有幾層含義，一就是當前內地住房市場價格過高，或泡沫過大，如果價格不調整並回到合理水平，這個市場是不可持續的。因為，早幾年政府用過度優惠政策，造成內地住房市場完全是一個嚴重投機炒作盛行的市場。這個市場不僅嚴重超支了中國未來幾年甚至十年的住房需求，而絕大多數消費者早就沒有支付能力進入市場。

二是擠出房地產泡沫，讓房價回歸理性，也是讓住房市場由投資炒作為主導的市場轉化為以消費為主導的市場，讓當前住房市場的性質出現根本性的轉型。而這種住房市場性質上的轉型，就是要嚴厲遏制住房投機炒作及鼓勵住房的消費需求。

三是讓房價回歸合理水平。如果在一個消費為主導的市場，儘管各地住房價格合理水平會不一樣，但都得以當地居民收入支付水平為底線。因此，住房價格水平回歸的底線，就是讓絕大多數居民都有能力來購買，而不是極少數人可進入市場。

四是如果住房價格回歸到理性，那麼這個市場就成了一個住房消費為主導的市場，房地產泡沫擠出、住房投機炒作受到嚴厲打擊、住房賺錢功能去除等。在這種情況下，城市化進程與住房市場發展與繁榮就會出現良性互動。住房市場不僅能夠成為整個中國社會經濟發展的原動力，也能保證房地產市場長期持續發展。房價回歸理性的短期目標也就轉化為房地產市場發展的長期目標了。

可以說，當內地房地產宏觀調控目標十分明確之後，不僅地方政府希望通過各種軟性的政策來衝擊中央政府的政策不可能，這些政策一旦超過了「房價理性回歸」這條底線立即會叫停，而且正如最近溫家寶總理所表示的今年中央政府將進一步完善相關的地產宏觀調控政策，其儲備政策及工具還很多。中國房地產市場價格全面回歸理性水平將是一種趨勢，是任何地方政府及房地產開發商都無法改變的。