二手樓露曙光 市區盤暖得快

近期美國經濟有復甦迹象，中港股市呈現強勢，本港二手屋苑成交亦於農曆新年過後顯著反彈。根據美聯物業分行數據顯示，剛剛過去的周末，本港十大藍籌屋苑錄得33宗成交，較上一個周末大升五成；而另一個指標35大屋苑上周成交量亦重上百宗水平達至138宗，創約五個月新高。數據向好，相信廣大市民最關心樓市是否將出現「小陽春」。

筆者認為，今次情況與上次○九年初樓市的「小陽春」市況相似。○八年底金融海嘯爆發席捲本港樓市，35大屋苑成交由之前平均每周156宗下跌約28%至平均每周113宗水平；及後美國推出救市措施穩定環球市場信心，令35大屋苑平均每周成交量於○九年初回升至157宗，升約39%，重上海嘯前水平，樓市呈現「小陽春」。

積存購買力漸釋放

至於今次回暖，由於新一份財政預算案未有進一步推出遏抑樓市措施，加上低息環境持續，更重要的是現時經濟基調仍然良好，如最新居於私人物業的家庭入息中位數達28,800元，較去年同期錄得逾一成的升幅，比九七年同期更有多達三成的升幅。

此外，失業率仍維持較低水平等因素支持，故積存的購買力開始逐漸釋放。惟目前樓市受制於SSD及收緊按揭成數等措施，即使交投回升，仍難如○九年時大幅反彈，估計將升至平均每周約100宗水平，升幅約37%。

筆者估計，在經濟基本面仍向好的情況下，下月二手登記有機會重返五千宗水平，預計第二季度二手註冊量將回升兩成至13,000宗水平。

資金吸納優質單位

若按地區劃分，○九年小陽春期間的35大屋苑成交中，市區交投升幅較新界區明顯。市區交投由之前的平均每周64宗上升逾四成至91宗水平，而新界區則由之前平均每周50宗上升約34%至67宗。目前35大屋苑中，市區屋苑由之前21宗大幅反彈約兩倍至64宗，而新界區雖然也由35宗水平回升至74宗，惟升幅僅逾一倍。由於市區供應仍然緊張，並且資金追捧優質單位，故預計此次小陽春將與○九年相似，市區屋苑將會領跑大市。