置．息．按：按揭擔保人 買樓要計數

在上一篇專欄中，筆者提及擔保人假如尚有物業未供滿，須留意按揭擔保的限制。至於手上沒持有物業的按揭擔保人，若然日後有意置業，則要留意所有按揭擔保款項會被納入計算供款佔入息比率，故將來置業時的貸款額可能因此而減少。

供款能力包括擔保額

舉例說明，假設擔保人的月薪為40,000元，根據指引，每月供款不可佔多於入息50%（即20,000元），而按揭擔保部分已佔每月入息25%，以此計算，擔保人日後若有意置業，該物業每月的供款也不可多於入息的25%，同時需要再通過指引之壓力測試，確保加息2厘後仍維持可負擔水平。

由於擔保涉及按揭合約等法律文件，因此按揭擔保人欲終止其擔保名義及責任，一般而言，需要貸款人透過律師樓處理有關手續及文件。與此同時，貸款人亦需要向銀行提供足夠的財力證明可獨力償還貸款，又或者轉換另一個按揭擔保人，不過最終須由銀行重新審批及決定是否接納終止有關按揭擔保事宜。

不少貸款人會趁物業升值將物業轉按，終止按揭擔保。究其原因，由於物業升值期間，貸款人可透過轉按將按揭成數降低，減少貸款負擔，其供款佔入息比率會隨之而下降，屆時便毋須透過擔保人以承做按揭。