置業 Q & A：資金成本低 按息難大升

陳先生︰去年新做按揭息率大幅上升，令新業主供樓負擔大增；展望今年，新做按揭息率會否進一步大幅上升，令到置業愈來愈困難？

答：去年銀行對新做樓宇按揭多次和大幅地加息。舉例來說，H按由去年初的H+0.7%，大幅加至現時普遍的H+2.5%；而P按亦由去年初的P-3%（假設P為5%），加至現時普遍的P-2%。銀行解釋提高新做按揭息率是因為過去按息太低，加上行政成本不斷上升，令銀行在按揭業務上無利可圖，需要提升按息以保持銀行應有的盈利空間。

姑勿論銀行加息的原因是否合理，但新做按揭息口在去年大幅上調已成事實。觀乎不同的因素，包括全球經濟前景、銀行融資成本、資金供求等因素，筆者認為今年樓宇按揭息口再次大幅上調的機會比較細，原因包括︰

銀行融資成本未見有太大的壓力︰雖然銀行業已不再如之前般有水浸的情況，但資金成本卻仍維持在近年的低水平。

港元資金供應穩定

就以散戶存款為例，不計部分銀行為了爭取存戶而推出高息吸引客戶外，一般定期存款的利率牌價仍維持在1%以下（應該是0.5%以下才對），活期存款仍然是接近零息。另一方面，銀行拆息也反映港元資金供應亦相對穩定，如三個月港元同業拆息為0.36%。預期今年存款和拆息方面都未見有壓力要大幅上升，所以銀行的融資成本在今年料會維持較低的水平。

行政費用︰雖然過去銀行員工的工資有所增加，但相信不是去年按息大幅上調的主要原因。另一個影響行政費用的因素，是壞帳發生的可能性。雖然歐債問題等外圍因素有可能影響今年香港的經濟，令按揭出現壞帳的機會增加，但壞帳突然之間大量湧現的機會仍是少之又少，因為香港人一向較有責任感，即使出現負資產，也極少故意申請破產「走數」；加上保守的按揭成數制度（銀行只提供最高六或七成按揭），變相減低銀行潛在的風險。

外圍因素影響經濟

貸款競爭未算激烈︰由於經濟前景未算十分理想，相信樓按以外的其他貸款需求，如商業信貸、消費信貸等不會出現大幅的增長，變相不大可能出現爭貸款而推高樓按息口的情況。

最後，筆者相信去年新做按揭息率大幅上升，是由於過去息率不合理地低所致。去年是按揭息率由不合理地低返回正常化的特殊現象。展望今年，預期經濟大環境未至於好到銀行會有很多貸款渠道去選擇，從而有大量空間去進一步提高新做按揭息率。所以，筆者預期今年新做按揭息率上調的空間會較去年少，可能最多只會再上調0.5%。