政府強推地恐賤賣

紅磡灣酒店地以24.28億成交，平均樓面呎價3,461元，若扣除公共交通交匯處的面積後，平均樓面呎價4,180元。這是又一次比事前市場估值下限還低的中標價。港府必定有作專業評估，認為中標價可接受，才會決定出售。對比去年七月份灣仔區另一幅酒店地，中標平均樓面呎價近5,600元，若純比較呎價，市區內酒店用地在五個月內表面上下跌了25%，當然這個只是數字上的簡單說法，並不可靠，沒有考慮包括項目規模、地點、維港海景，批地條款要求和限制、交通條件等影響估值的因素。

連同紅磡灣酒店地，港府的地價收入（包括鐵路上蓋項目及補地價收入在內）已經超過900億元，這是本港有紀錄以來新高，已較港府去年初估計的全年度620億元收入，大幅超標。

成交長期萎縮影響大

政府去年改變政策，在勾地表外，另行直接推地出售是穩定市場其中一環，其他措施包括額外印花稅、收緊樓按、取消物業投資移民等。加上外圍經濟轉差的環境下，連續多月樓市成交大幅萎縮。樓市是香港正常經濟環節之一，長期成交萎縮，對從事樓宇買賣及相關行業的人士構成嚴重打擊。

本港經濟面臨眾多變數的情況下，港府或需檢討放寬或撤銷部分上述措施。現階段，不宜過早宣布今年的推地政策。

在目前這種市況環境下勉強推地，恐怕會愈賣愈平，尤其是投資規模較大的項目，牽涉風險系數高，競投者只會以最保守的出價去投地，或者非必要索性不出價，以避免承擔過大風險。

筆者對於港府預早宣布出售前北角邨用地有很大保留，前北角邨是港島區臨海的最後一幅大型優質用地，應慎重考慮推出市場的最佳時機。